Deliberações inexistentes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações inexistente.

A inexistência jurídica é uma categoria autónoma, diversa da ineficácia. A doutrina e jurisprudência têm vindo a defender autonomia do vício de inexistência do acto jurídico.

O sentido amplo da eficácia não abrange a categoria da inexistência do negócio. Há que separar claramente a inexistência da ineficácia negocial, devendo assim contrapor-se aos casos em que o negócio existe mas é de alguma sorte ineficaz, aqueles em que nem sequer se pode dizer que exista. Assim, Rui Alarcão, A confirmação dos negócios anuláveis, Atlântida Editora, Coimbra, 1971, pág. 33. No mesmo sentido, Luís Carvalho Fernandes, Teoria Geral, II, pág. 279.

A inexistência "não é a problemática do nada, mas de um certo quid de facto que, tendo a aparência de uma deliberação, não preenche todavia a facti species legal do conceito (assim, Pinto Furtado, Deliberações dos sócios, Almedina, Coimbra, 1993, pág. 225). Podemos considerar inexistente uma deliberação escrita que não tenha sido submetida à apreciação, discussão e votação dos condóminos na assembleia, ou a deliberação tomada por não condóminos.

Distribuição das receitas

Dimana do art. 1436º, al. b) que é função do administrador "elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano", e da al. d) do CC, "cobrar as receitas" do condomínio. Atenta a natureza destas receitas, as mesmas não se confundem com as "quotas-partes" pagas pelos condóminos para fazer face às despesas aprovadas (cfr. al. e)). As receitas referem-se aos proventos que resultem da locação de partes comuns.

Nos termos do art. 1424º, nº 1, do CC, «Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.» A conjugação dos nºs 1 e 2 com o art. 1418º, nºs 1 e 2, inculcam que a expressão «salvo disposição em contrário» abarca tanto disposições legais com disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha, não abrangendo outras deliberações dos condóminos (cfr. Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2017, p. 259).