Interpretação do nº 3 art. 1424º CC

Art. 1424º
(Encargos de conservação e fruição)

1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções.
2 – Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 – As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
 

Escreve Aragão Seia, in " Propriedade Horizontal", 2ª ed., 202, pág 129: " se no último piso houver um terraço de uso comum ou na cave existirem arrumos de todos os condóminos, ao lado de fracções utilizadas individualmente, todos os condóminos terão que suportar os encargos com as escadas que lhe dão acesso, embora as utilizem esporadicamente". E acrescenta: "não se pode considerar isento de responsabilidade pelos encargos de conservação e fruição das partes comuns do prédio, qualquer condómino cuja fracção esteja objectivamente em condições de ser servida por essas partes, só porque delas se não quer servir".

Obras sem contrato

De acordo com a noção que nos é dada pelo art. 1207º do CC: "Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço", sendo que este (o contrato de empreitada de obras particulares) pode (mas não deve) ser apenas verbal. Assim, quando, por exemplo, o administrador do condomínio contrata um profissional para efectuar obras de conservação, manutenção ou inovações, ou quando um condómino contrata um profissional para remodelar ou pintar a casa, está este a celebrar com ele um contrato de empreitada, tal como quando vai a uma oficina para reparar o seu automóvel ou contrata com uma engomadoria para passar a sua roupa a ferro.

Importa contudo observar que, independentemente da forma do contrato, age com culpa, por violação de disposições legais que se destinam a tutelar interesses públicos (que protegem também certos interesses particulares), o empreiteiro que executa uma obra sem projecto e sem licença, e sem observância das melhores normas da arte de construir, e sem os requisitos necessários para lhe garantir as necessárias condições de segurança e solidez.

Acresce também sublinhar que, não afasta a culpa do empreiteiro a circunstância de este argumentar que se limitou a executar a obra de acordo com a vontade do dono da obra (condómino ou condomínio). De lembrar que, em termos jurídicos o consumidor que celebra um contrato de empreitada é denominado dono da obra e o profissional que executa essa mesma obra é o empreiteiro.