Obras - regras

O art. 1305º do CC coloca ao lado dos poderes de que goza o proprietário (uso, fruição e disposição), as restrições ou limites impostas por lei, sendo que tais restrições podem ser de direito público, como a expropriação por utilidade pública, ou de direito privado, como as que derivam de relações de vizinhança, que têm em vista regular conflitos de interesses que surgem entre vizinhos.

No que concerne à realização de obras nas fracções autónomas, a sua feitura está desde logo sujeita aos condicionalismos impostos pelo regime da propriedade horizontal e cumulativamente pela salvaguarda das boas relações de vizinhança.

Destas sortes, sobre os condóminos que pretendam proceder à realização de quaisquer tipo de obras nas suas respectivas fracções autónomas, impendem duas obrigações:

- Devem respeitar o horário fixado pela lei, sendo que as obras apenas podem ser realizadas nos dias úteis entre as 8 e as 20 horas, para salvaguarda do direito ao descanso dos restantes condóminos (cfr. art. 16º , nº 1, DL 9/2007, de 17/01/2007, que aprova o Regulamento Geral do Ruído).

Capoto vs Inovações

A alteração de uma fachada para capoto constitui uma inovação? Ou estas obras realizadas no edifício constituem apenas benfeitorias de cariz estético?

Das inovações

No conceito de inovação a que se refere o art. 1425º do CC cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou forma da coisa, como também as modificações na afectação ou destino da coisa comum, sendo que para efeitos dessa disposição, obras inovadoras são apenas aquelas que trazem algo de novo, de criativo, em benefício das coisas comuns do prédio já existentes, ou que criam outras benéficas coisas comuns; ou pelo contrário, obras que levam ao desaparecimento de coisas comuns existentes, com ou sem prejuízo para os condóminos. 

Estabelece o artigo 1425º do CC:

"1- As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.