Usar garagens para outros fins

Naquilo que nos aproveita, segundo a generalidade dos dicionários, o conceito de garagem é o de um lugar próprio para se e estacionar e guardar veículos, local onde se guardam automóveis, lugar coberto, geralmente fechado, que serve para abrigo de automóveis. No entanto, cumpre perguntar, destinam-se as garagens apenas ao parqueamento de qualquer tipo de viaturas?

O velho conceito de garagem

Garagem é o nome atribuído a um espaço, geralmente coberto e fechado (podendo ser outrossim um lugar delimitado por traços pintados no pavimento num espaço amplo, sito na cave de um edifício com múltiplos proprietários), na qual o proprietário pode parquear os veículos para os proteger do tempo inclemente e também de potenciais acções criminosas.

Estes espaços, nos projectos de arquitectura, eram os cómodos "mais pobres" da edificação, sendo mal estruturados, deficientemente revestidos, totalmente desaproveitados e desprovidos, não se sobressaindo nem convergindo com a linha arquitectónica da moradia ou prédio. Em muitos prédios têm-se mesmo como espaços exíguos em face da necessidade de se aproveitar todo o (pouco) espaço disponível, com rampas excessivamente inclinadas e/ou mal projectadas e ângulos de manobra incómodos. 

Carregamento veículos eléctricos

Se um condómino adquirir um automóvel electrificado, seja um híbrido plug-in com motores de combustão e eléctrico ou um veículo totalmente eléctrico, necessitará de o recarregar regularmente. Se no regime de propriedade vertical tem-se este desiderato pacífico, o mesmo pode não ocorrer no regime de propriedade horizontal, principalmente se se tratar de edifícios.

Assim, carregar a bateria do carro num edifício pode revelar-se, nalguns casos, numa solução particularmente dispendiosa, quando não mesmo impossível, por causa da capacidade energética do prédio, normalmente tendo potência suficiente para alimentar a iluminação das partes comuns e os elevadores, muitas vezes assente num sistema eléctrico que não aguentará mais carga.

O condómino que pretenda instalar um ponto de carregamento na garagem do prédio pode fazê-lo, bastando para tanto seguir as regras preceituadas no DL nº 90/2014 de 11/6, o qual procede à terceira alteração ao DL nº 39/2010, de 26/4, que estabelece o regime jurídico da mobilidade eléctrica, aplicável à organização, acesso e exercício das actividades relativas à mobilidade eléctrica, bem como as regras destinadas à criação de uma rede piloto de mobilidade eléctrica.

Vídeo-vigilância: meio de prova

Vamos imaginar o seguinte cenário meramente ilustrativo:

Certa noite, um jovem acercou-se de um prédio e, por meio não concretamente apurado, logrou abrir o portão de acesso à garagem individual do condomínio, que se encontrava trancado, donde retirou, fazendo-os seus, alguns objectos.

Agiu o jovem meliante no propósito de se apropriar dos referidos objectos, que sabia não lhe pertencerem, ciente de que actuava contra a vontade dos respectivos donos, e agiu livre, voluntária e conscientemente, bem sabendo serem as suas condutas proibidas e punidas por lei.

Conjugados os depoimentos dos ofendidos e a recolha e visualização das imagens de videovigilância não resultaram dúvidas quanto aos factos acima dados como provados, sendo o jovem cabalmente identificado, como sendo a pessoa que inicialmente entra no espaço de garagens e ali faz a pesquisa de bens e que, posteriormente se retira do local, já com os objectos furtados.

Quid Juris?

AcTRP 20.11.12: fechar garagens

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 20-11-2012

Processo: 912/11.6TBLSD.P1

Relator: Vieira e Cunha

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Inovação
• Factos que resultam da instrução e discussão da causa
• Relevância para a decisão
• Pressupostos

Sumário:

I - O n°3 do art° 264° CPCiv permite que, ainda na fase de instrução ou na discussão de facto da causa, a parte a que o facto não oportunamente alegado aproveite requeira, a convite do juiz ou não, que os factos complementares que a prova produzida tenha patenteado, com consequente aditamento da base probatória e possibilidade de resposta e contraprova da parte contrária, sejam levados em conta na decisão; sem essa manifestação de vontade, o facto não pode ser considerado.

II - Fechar um ou vários espaços numa garagem comum, seja com paredes fixas, seja com paredes ou divisórias amovíveis, é uma inovação, na acepção do art° 1425° n°1 CCiv.

III - Se não se demonstra que o Réu obteve a necessária aprovação de dois terços dos condóminos para "fechar" com paredes o seu lugar de garagem, é ilícita a construção, sem prejuízo do disposto no art° 1425° n°2 CCiv.

Texto integral: vide aqui

Requisitos das fracções autónomas

Nos termos do art. 1415º do CC, as fracções autónomas só podem ser objecto de PH se constituírem unidades independentes, forem distintas e isoladas (1) entre si, e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (2). A par destes requisitos, as fracções autónomas têm de satisfazer uma série de exigências de direito público, maxime as impostas pelo RGEU.

Já a falta de requisitos legalmente exigidos (3) importa a nulidade (4) do TCPH e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade (5), pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada no TCPH ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção autónoma (cfr. art. 1416º, nº 1 do CC) (6). O negócio jurídico é nulo por vício do objecto - legalmente impossível (cfr. art. 280º do CC) - e não pode produzir os seus efeitos normais: a constituição da PH. O que não significa que não produz efeitos jurídicos. Por conversão igual (7), o acto vale como constitutivo de um direito de compropriedade, sem dependência dos requisitos exigidos pelo art. 293º do CC. A conversão só tem lugar, note-se, quando o vício que atinge o negócio jurídico diga respeito ao objecto,  e não quando haja qualquer outra deficiência no TCPH, como, por exemplo, um vício formal (8)

Uso exclusivo terraço

Tribunal: Relação de Coimbra
Processo: 297/03.4TBBGRD.C1
Data: 29-05-2007

Sumário:

 
I - A situação jurídica dos imóveis, como objecto de um direito real, é definida pelo título de que este direito emerge, e não por qualquer negócio com eficácia meramente obrigacional nem, muito menos, pelo projecto de construção do edifício, ainda que aprovado pela administração pública.
II - Na ausência de definição sobre o fim a que se destina – no título constitutivo ou no regulamento do condomínio – o terraço, como parte comum na propriedade horizontal, pode ser usado em exclusivo pelo último morador, se a construção do edifício assim o consente, não obstante ser propriedade dos condóminos.

Aquisição de lugar de estacionamento por usucapião

No domínio da propriedade horizontal (PH), a usucapião, como fonte aquisitiva de direitos, só pode actuar nos estritos limites em que a PH se enquadra (art. 1263º, al. a) do CC), sobre fracções autónomas perfeitamente individualizadas no título constitutivo da propriedade horizontal (TCPH) e não sobre partes delas (arts. 1414º, 1415º, 1418º e 1420º do CC.).

No que respeita à área de uma determinada fracção, que venha sendo possuída pelos proprietários na sua totalidade, então deve, nessa parte, da fracção, reconhecer-se a aquisição a favor dos mesmos, por usucapião, por se tratar de fracção autónoma individualizada no tútulo constitutivo e por se ter demonstrado uma posse pelos proprietários, titulada, que durou pelo tempo bastante, e, por o antepossuidor, o construtor do prédio que o submeteu à propriedade horizontal, nos termos do disposto na al. a), do art. 1294º, 1251º, nº 1, do art. 1259º, nº 1 e 2, do art. 1260º, nº 1, do art. 1261º e art. 1262º, todos do CC.

Ressalva-se num Ac. do STJ de 05.05.2016, ”o registo predial, cujo objecto são factos jurídicos, tem por escopo principal dar a conhecer aos interessados a situação jurídica do bem, garantindo a segurança e genuinidade das relações jurídicas que sobre ele incidam, assegurando que, em regra, a pessoa que se encontra inscrita adquiriu validamente esse direito e com esse direito permanecerá para os seus futuros adquirentes”.

Terraços em socalcos vs varandas

 

O terraço é uma cobertura plana de um edifício; a varanda (que a lei considera como coisa diferente daquele; cfr. art. 1360º, nº 2 do CC) é algo semelhante mas murada, com balaústres (que sustentam um peitoril) ou balcão e não é por estar por cima de outra fracção que é um terraço de cobertura; a ser assim, também a sala seria, na mesma, um terraço.

A função de uma ou outra coisa é diferente. O terraço serve apenas de cobertura de um andar inferior para proteger a casa aí existente, tal como o telhado serve a mesma função (aliás, não deixa de ser explícita a equiparação que o preceito legal aqui em discussão faz de telhado e terraço). Já a varanda é uma extensão da casa, um prolongamento da sala (geralmente) onde o dono pode colher luz solar e ar fresco, gozar a vista e fazer a sua vida social. Tendo em mente um prédio típico (como uma torre), com varanda por cima de varanda, será que cada uma delas, face à nova redacção do artº 1421º, nº 1, al. b) do CC, é um terraço a que se aplica a qualificação de coisa comum? Será que o solo de cada varanda é cobertura da fracção inferior? E se a varanda estiver fechada? Cremos que ninguém chegou a tal conclusão e, no entanto, estas varandas também estão sujeitas à chuvas, poeiras, folhas, etc. como qualquer outra cobertura.

As partes próprias

A PH representa uma derrogação ao princípio superfícies solo cedit, porquanto, em face do regime geral do direito de propriedade sobre os imóveis, qualquer edifício incorporado no solo só pode ser objecto de um único direito de domínio - direito esse que abrangerá toda a construção, o solo em que esta assente e os terrenos que lhe sirvam de logradouro (cfr. art. 204º, nº 2 do CC). 

O conceito de "edifício" tem uma importância nuclear, nomeadamente a propósito da aplicação de duas das suas normas: a do art. 1430º do CC, que determina que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador e a do art. 1438º-A do CC que permite a aplicação do regime da administração das partes comuns a conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si.

Para Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, art. 204º, pág. 195, 3, o "edifício incorporado é aquele que se encontra ligado ou unido ao solo, fixado nele com carácter de permanência, por alicerces, colunas, estacas ou qualquer outro meio. A lei não diz o que deve entender-se por edifício, tratando-se de uma noção fundamentalmente pré-jurídica. 

As partes próprias

 As fracções autónomas identificam-se com partes próprias dos condóminos, ou seja, com as partes do edifício que são objecto das suas propriedades exclusivas, e constitui um todo unitário, que pode, no entanto, ser mais do que o lugar destinado a habitação (ou a outro fim), como por exemplo, “um apartamento com garagem e arrecadação”.

Os condóminos têm um verdadeiro direito de propriedade sobre as suas fracções autónomas, às quais se aplica o regime geral da propriedade; assim, nos termos do art. 1305º do C.Civ., estes gozam de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das fracções autónomas que lhes pertencem, porém, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.

De forma muito simples, podemos afirmar que:

- O uso consiste no poder do proprietário se servir da coisa para a satisfação das suas necessidades (como por exemplo, transformar um quarto num escritório). 

- A fruição traduz-se no poder de gozar a coisa indirectamente, através de tudo o que ela produz periodicamente (como por exemplo, exercer uma actividade laboral), sem prejuízo da sua substância. 

- O poder de disposição refere-se aos poderes materiais, como são os de transformar a coisa, e os poderes jurídicos (como por exemplo, arrendar ou vender). 

Portanto, o proprietário goza de facto e de direito destes poderes e de um modo pleno e exclusivo, no entanto, importa sublinhar que este modo «pleno», não se confunde com um poder «absoluto».

Minuta de convocatória

O teor do disposto no art. 1431º nº 1 e 2 do CC não é inócuo e constitui, à imagem e em conjugação com o disposto no art. 1432º, nº 1 e 2 do mesmo diploma legal, o conjunto de regras respeitantes à convocação e funcionamento das assembleias de condomínio, não sendo de todo descabido que se apure da validade do teor da convocatória, na medida em que esta possa não cumprir os evocados requisitos legais, podendo portanto carecer a mesma de qualquer validade, o que inquina, por conseguinte, a assembleia-geral que por essa via se pretendia convocar, sujeitando-se a ser impugnada nos termos do art. 1433º do CC.

Sendo aconselhável que o regulamento do condomínio discipline não apenas o procedimento mas também as formalidades consideradas pertinentes, no limite, mediante competente proforma, replica-se infra uma singela minuta:

 

Condomínio do Edifício Portugal
sito na Rua da Liberdade, nº 123
3700-000 S. João da Madeira

Convocatória

Assembleia Geral Anual (1)

A modificação do uso de uma fração autónoma face às recentes alterações legislativas

O título pelo qual se opera a constituição da propriedade horizontal, normalmente um ato unilateral do proprietário inicial, permite ao adquirente de uma fração autónoma, num edifício constituído em propriedade horizontal, saber, antecipadamente e com certeza, o estatuto do imóvel que escolheu adquirir, e, simultaneamente, dá-lhe a confiança de que aquele estatuto se manterá (a não ser que ele próprio consinta na sua modificação).

No caso de o título constitutivo conter a menção do fim a que se destina cada fração, os condóminos não podem dar à sua fração autónoma um uso diverso. Foi esta proibição legal que levou o nosso Supremo Tribunal de Justiça a decidir, num notável Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, em 2022, que numa fração autónoma destinada a habitação não se poderia prestar serviços de alojamento local.

AcTRL 7.3.19: Lugares de garagem

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 07.03.2019

Processo: 1773/2008-7

Relatora: Raquel Nogueira

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Parte comum
• Condomínio
• Legítima

Sumário:

I – Embora o art.1421º, nº2, al.d), do C.Civil, presuma que as garagens e outros lugares de estacionamento são comuns, tal presunção pode ser elidida desde que se prove que os mesmos foram atribuídos pelo título constitutivo da propriedade horizontal a um ou a alguns dos condóminos.

II – Tendo, no caso, os lugares de estacionamento sido especificados no título constitutivo, integrando algumas das fracções autónomas, isso significa que o autor do título lhes quis atribuir natureza privativa, devendo considerar-se afastada a referida presunção legal.

III – Já os acessos a esses lugares, sendo de uso ou passagem comum a vários condóminos, não estando, pois, afectados ao uso exclusivo de um deles, são necessariamente comuns.

IV – Consequentemente, o condomínio, representado pelos administradores, tem legitimidade para pedir a supressão das dificuldades (defeitos) existentes em tais acessos.

Texto integral: vide aqui

Glossário do condomínio - G

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 
Gabarito

 

Número máximos de pisos numa edificação, permitidos pela legislação.

Galeria

Termo que define um corredor comprido e largo

Garagem

Área predominantemente destinada ao abrigo de veículos motorizados.

Gateira

 

Fresta situada sobre o telhado para dar entrada de luz e ar.

Gesso acartonado

O mesmo que gesso cartonado.

Gesso cartonado

O mesmo que gesso laminado.

Gesso hidrofugado

Elemento de gesso ao qual foi aplicado um revestimento que dificulta a penetração de humidade. Bloco de gesso saturado com um líquido hidrófugo, que permite repelir a água.

Gesso laminado

 
Material de construção, frequentemente usado na execução de paredes divisórias interiores e tetos falsos, formado por gesso confinado entre camadas de celulose.

Gobo

Termo que define a pedra de calçada.

Godo

Seixo rolado de pequenas dimensões.
 

Goteira

Telha de beiral, em meia-cana, por onde escorre a água pluvial.

Gradil

Grades que circundam determinada área ou construção.

Grafiado

Ver grafiato.

Grafiato

Reboco, revestimento ou pintura texturada. Argamassa decorativa utilizada em paredes interiores e tetos. Revestimento superficial texturado com fins decorativos.

Grés

Tipo de cerâmica produzida com argila cozida a altas temperaturas, muito utilizada em construção para execução de tubos, condutas, etc.; arenito.

Como se calcula o FCR?

Os art. 4º e 6º do DL nº 268/94 de 25/10 vieram colmatar lacunas que se verificaram no regime da propriedade horizontal. O primeiro ao impôr a constituição de um fundo de reserva destinado a ajudar a solver as despesas de conservação do prédio, visa facilitar a realização dessas obras, sobretudo quando de carácter urgente, e permitir o seu rápido pagamento, sem necessidade de se prover ad hoc as correspondentes prestações de cada condómino mediante a aprovação de um orçamento rectificativo.

Ora, quanto à sua obrigatoriedade, dimana do nº 1 do art. 4º do DL 268/94 de 25/10 que:

“É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios”.

Quanto ao seu cálculo, e de acordo com o nº 2 do mesmo preceito:

"Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio."

 

Resulta daqui que o fundo comum de reserva é calculado tendo por base o orçamento anual referente às despesas do condomínio, no entanto, e ao contrário do que muitos defendem, este calculo não corresponde ao valor orçado para as despesas comuns. 

Deliberações nulas, anuláveis, ineficazes e inexistentes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. Para cada uma destas figuras, já fui de arrazoar, no entanto, no presente escrito, serão elencados alguns exemplos concretos.

São nulas as deliberações que:

• Autorizam a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o nº 1 do art. 1421º considera forçosamente comuns;
• Suprimem as limitações impostas ao exercício dos direitos a que alude o nº 2 do art. 1422º;
• Eliminam a faculdade, atribuída pelo art. 1427º a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício;
• Suprimem, por maioria, o direito conferido pelo nº 1 do art. 1428º;
• Dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que se dispõe no nº1 do art. 1429º
• Alterem as regras atinentes ao funcionamento da assembleia dos condóminos (nº 3 e 4 art. 1432º);
• Retirem a legitimidade do administrador (art. 1437º)
• Suprimem os recurso dos actos do administrador a que alude o art. 1438º;
• Afectam as receitas resultantes de contratos de locação a fins não autorizados por todos os condóminos;

Deliberações ineficazes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações ineficazes.

Nos termos do art. 1433º, nº 1 do CC, as deliberações da assembleia contrárias à lei ou ao regulamento anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, A sanção cominada é, portanto, a anulabilidade das deliberações. A lei não se refere às deliberações nulas, nem às ineficazes que seguem o regime geral. Temos assim, em matéria das deliberações da assembleia dos condóminos, de distinguir os vícios que ferem as deliberações de nulidade daquelas que as enfermam de anulabilidade: estas últimas são sanáveis com deliberações sucessivas e a invalidade deve ser feita valer no prazo estabelecido pelo art. 1433º do CC.

São ineficazes as deliberações lesivas, que suprimam ou quartem direitos especiais protegidos por lei dos condóminos sem o consentimento dos respectivos titulares, nomeadamente, na aprovação do regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas; na proibição dos condóminos poderem ter animais de estimação, nomeadamente, canídeos ou felídeos no interior das respectivas fracções autónomas, ou na afectação exclusiva de partes comuns a um ou a alguns condóminos.

Glossário do Condomínio - S

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

SCIE

Acrónimo de «Segurança Contra Incêndios em Edifícios». Nos termos do art. 26º (segurança contra incêndios), da Lei nº 50/ 2018, de 16 de Agosto, "é da competência dos órgãos municipais apreciar projectos e medidas de auto-proteção, realizar vistorias e inspecções a edifícios classificados na primeira categoria de risco no âmbito do regime jurídico da segurança contra incêndios em edifícios" (nº 1), e, "para desempenho das funções previstas no número anterior, os técnicos municipais devem ser credenciados pela entidade competente" (nº 2).

Seguro

 

O contrato de seguro envolve a transferência das consequências de um risco do segurado para uma seguradora mediante o pagamento de um prémio (valor monetário). Dessa forma, o seguro oferece uma protecção financeira e tranquilidade face a eventuais situações inesperadas susceptíveis de causar potenciais danos que o segurado possa sofrer. 

ACTRE 27.10.22: Parede lugar garagem

Tribunal: Tribunal da Relação de Évora

Processo nº: 2593/18.7T8PTM.E1

Relatora: Albertina Pedroso

Data: 27 Outubro 2022

Descritores:

• Contestação
• Defesa por excepção
• Impugnação da matéria de facto
• Rejeição
• Propriedade Horizontal
• Parte comum
• Obra

Sumário:

I – Tendo a Ré contestado motivadamente mas não apresentando factos que constituam defesa por exceção, não configura nulidade da sentença a não consideração do argumentário que a Recorrente pretende agora elevar a “questão” decidenda.

II – Tratando-se de ónus cumulativos aqueles que o legislador impõe ao Recorrente que impugna a matéria de facto, o incumprimento pela Recorrente dos ónus primários, e desde logo daquele que mais essencialmente delimita o âmbito do recurso, de obrigatoriamente especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, determina a imediata rejeição do recurso nessa parte.

III – Sendo ilegal a construção de uma parede, erigida pela Ré em cima do traço que separa o seu lugar de estacionamento exclusivo, do lugar de estacionamento exclusivo de outro condómino, no espaço comum destinado a estacionamento de veículos dum prédio em regime de propriedade horizontal, deve a Ré proceder à sua demolição.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Texto integral: vide aqui

 

O tipo legal da propriedade horizontal

A sujeição de um edifício ao regime da Propriedade Horizontal (PH) torna possível que cada uma das fracções autónomas em que juridicamente se decompõe seja objecto de uma afectação diferenciada das demais. Destarte, deixa de haver compropriedade sobre todo o edifício e passam a coexistir várias propriedades sobre cada uma das fracções em que o edifício foi repartido.

É claro que a constituição da PH não se esgota na divisão do edifício por fracções autonomizadas, quer dizer, as fracções autónomas não são o único objecto a considerar na propriedade horizontal. Para além das fracções autónomas há que considerar o problema da atribuição jurídica das partes do edifício que não fazem parte de nenhuma fracção: as denominadas partes comuns - v.g., o próprio solo em que o edifício assenta, os telhados, paredes externas da fachada, etc. - quer o sejam imperativa ou só supletivamente (art. 1421°, n°s 1 e 2 do CC). Assim, por exemplo, são parte comuns, entre outras, as fachadas [1] e o peitoril de uma janela, na sua face ou lado exterior, por se integrar na fachada [2].