Convocatória por 25% capital

Como é consabido, a assembleia é convocada pelo administrador do condomínio, no entanto, existem duas excepções a esta regra, sendo que neste artigo, debruço-me sobre a primeira, plasmada no art. 1431º, no seu nº 2, determina que a assembleia reunirá quando para o efeito se tiver convocada por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

Ora, sendo a assembleia geral extraordinária convocada nos termos do citado preceito do Código Civil, tal significa que a mesma deverá ter-se subscrita, com inclusão na respectiva convocatória e no próprio acto, pelos condóminos que representam, pelos menos, 25% do capital investido do prédio.

Na medida em que, esta convocatória não cumpra o evocado requisito legal, isto é, não contenha as assinaturas de todos os condóminos convocadores, carece a mesma de qualquer validade, inquinando, por conseguinte, a assembleia geral extraordinária que por essa via se pretendia convocar? 

Atento o exposto, tal situação não significará que qualquer deliberação que, porventura, venha a ser no respectivo âmbito tomada em plenário, estará necessariamente sujeita à respectiva impugnação, com fundamento no vício de que enfermará a convocatória que lhe está subjacente, impugnação essa a exercer nos termos e ao abrigo do disposto no art 1433º do CC.

Quórum constitutivo e deliberativo

Se à primeira convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador em plenário os condóminos representativos da maioria do capital investido, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, não se interrompendo e convocando a assembleia em segunda convocatória pelo facto de algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de metade dos condóminos.

Há quem defenda que as deliberações tomadas em assembleia iniciada em primeira convocatória sempre se regerão e até ao final pelo vertido no art. 1432º, nº 3 do CC, isto é, só podem ser tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido e não do capital presente, porém, esta ideia não colhe.

 

No entanto, se em segunda convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador os condóminos representativos de pelo menos, um quarto do valor total do prédio, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, interrompendo-se os trabalhos se algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de 25% do capital investido. 

A excepção de não cumprimento

É consabido que o cumprimento do pagamento das comparticipações havidas orçadas e aprovadas em sede plenária para suportar as despesas de fruição, conservação e serviços de interesse comum, são a obrigação primeira dos condóminos, sob pena de, incorrendo no não cumprimento, se sujeitarem às sanções previstas no Regulamento do condomínio ou na lei aplicável.

No entanto porém, existem excepções à regra, isto é, existem algumas (poucas) situações nas quais, os condóminos podem furtar-se à obrigação do cumprimento, sem com isso, incorrerem em incumprimento e nas sanções previstas para o mesmo, como por exemplo, no caso replicado infra, do Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 3/11/2016, que ensina:

"A excepção de não cumprimento do contrato (cfr. art. 428º do CC) é aplicável, não apenas aos contratos bilaterais, mas as todos os casos em que, por força da lei, se crie entre as partes uma situação análoga, o que nomeadamente sucederá perante obrigações proper rem, como a obrigação do condómino participar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa).

O cumprimento das obrigações

Conforme refere o art. 762° nº 1 CC, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que esta vinculado. Resulta assim pacífico afirmar-se que o cumprimento pode ser definido como a realização da prestação devida, pelo que, com a satisfação do interesse do credor, extingue-se a obrigação, com a consequente libertação do devedor. 

 

Ora o regime do cumprimento das obrigações obedece principalmente a três princípios gerais que têm referência na lei: 

• o princípio da pontualidade;
• o princípio da integralidade; e
  
• o princípio da concretização e da boa fé.

Condóminos não residentes

Sobre o administrador impende o dever de informação preceituado no art. 3º do DL 268/94 de 25/10, que estatui: "Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste", para que os condóminos não residentes possam por seu turno cumprir com o que dimana do art. 1432º, nº 9 do CC "Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante".

 

Importa contudo ressalvar que, incorrendo o administrador em incumprimento da sua obrigação, tal acto de omissão não desobriga os condóminos do ónus que sobre os mesmos impende. Nesta factualidade, deverão estes procurar saber, nomeadamente junto da vizinhança, quem exerce as funções executivas efectivas ou provisoriamente. 

 

Caso aquele não tenha ainda sido eleito pela assembleia ou nomeado pelo tribunal, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção autónoma represente a maior parte do capital investido (maior percentagem ou permilagem), salvo se outro condómino manifestar o desiderato de exercer o cargo, comunicando o mesmo aos demais condóminos.