Glossário do Condomínio - F

 

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 

Fachada

Faces exteriores de um edifício. Parede exterior de um edifício.

Fachada lateral

A que não sendo principal dá para um dos lados do edifício.

Fachada posterior

Fachada de tardoz; aquela que é oposta à principal.

Fachada principal

A que tem a entrada principal e uma decoração mais cuidada.

 

Factos incómodos ou prejudiciais

 

São os factos enunciados, nomeadamente, nos art. 1346º a 1349º, 1353º a 1355º e 1356º a 1359º do CC, contra os quais, os condóminos, como proprietários singulares, têm o direito de se opor, mesmo relativamente a outros condóminos que pratiquem qualquer desses factos.

Falta de requisitos legais da PH

São os requisitos legalmente exigidos para se constituir um prédio em regime de PH (art. 1416º CC). Só a falta absoluta e insanável deste requisitos é que pode levar à nulidade do respectivo título. Se algum desses requisitos for omisso, é admissível a modificação por adição das necessárias indicações, ainda que, para tanto, haja a necessidade de previamente se executarem obras de adaptação.

Fenestrado

Termo que define um edifício ou fachada de edifício com vãos de porta ou janela.

 

Fins

 

 É a finalidade atribuída a cada uma das fracções autónomas do edifício constituído em PH. O anterior art. 1º do DL 40 333 prescrevia que as fracções seriam destinadas a fins de habitação, de actividade cultural, de actividade económica ou semelhante, porém, o texto do CC não contém qualquer referência aos fins, apenas indicando que o título constitutivo os pode mencionar (art. 1418º, nº 2, al. a)).

Fiscalização

A fiscalização tem como objectivo assegurar a gestão e a supervisão das actividades integrantes de uma obra de construção civil, tendo em conta o projecto de engenharia civil, projecto de arquitectura e o caderno de encargos, entre outros. A fiscalização deve garantir a qualidade da obra e a segurança de todas as actividades no estaleiro.

 

Força vinculativa

 

Consagra-se no art. 1º, nº 4 do DL 268/94 o princípio da força vinculativa das deliberações, o que significa que uma vez exaradas em acta, e contanto não hajam sido oportunamente impugnadas, são plenamente válidas e eficazes constituído "lei imperativa" tanto para os condóminos (ainda que discordantes) e terceiros titulares de direitos sobre as fracções. 

 

Forma do TCPH

 

Documento pelo qual se registam os actos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão sobre coisas imóveis. Este pode ser uma escritura pública ou um documento particular autenticado.

Fossa

Cavidade subterrânea para descarga de esgotos.

Fóssula

Fossa de pequenas dimensões.

Fracção autónoma

Uma fração autónoma é uma parte independente, distinta e isolada de um edifício ou conjunto de edifícios que pode ser propriedade exclusiva de uma pessoa ou entidade e ser alienada autonomamente, independentemente das outras frações e áreas comuns do condomínio (art. 1414º do CC). São normalmente apartamentos, garagens, lojas ou escritórios. As frações autónomas têm uma entrada independente para uma parte comum ou para a via pública (art. 1415º do CC)

Frontaria

Fachada principal de um edifício.

Frontispício

O mesmo que frontaria.

Fruição

A fruição consiste no aproveitamento dos frutos ou produtos de uma coisa, quer naturais - os que provêm directamente da coisa -, quer civis - as rendas ou interesses que ela produz em consequência de uma relação jurídica (art. 212 do CC).

Fuga

Termo que define a conduta de fumos de uma chaminé.

Fundação

Alicerce da construção, parte da construção destinada a distribuir as cargas da edificação no terreno.

Fundo comum de reserva

Aforro destinado a solver as despesas de manutenção e conservação do prédio, nomeadamente, quando têm carácter de urgência, permitindo o pagamento rápido das obras sem necessidade de se promover ad hoc as correspondentes prestações de cada condómino (art. 4º e 6º DL 268/94 de 25/10).

Funções do administrador

A função do administrador é executar as deliberações emanadas da assembleia dos condóminos. No entanto, o legislador atribui-lhe funções próprias, elencadas no art. 1436º do CC. Todavia, não se esgota neste preceito a enumeração das funções que, para além do disposto no art. 1431º e 1429º/2 do CC, é complementada por outras disposições em diplomas avulsos, nomeadamente, no DL 268/94, art. 1º, 2º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º e 11º, e DL 269/94, art. 1º e 2º.

Órgãos sociais do condomínio

Se é verdade que o condomínio não é uma pessoa colectiva, também é verdade que recolhe ou empresta das pessoas colectivas alguns instrumentos, e age, quer nas relações externas quer nas internas, como sujeito análogo às associações e às sociedades comerciais, como pessoas colectivas (cfr. art. 158º do CC e art. 5º do CSC, respectivamente); todas formam e manifestam a sua vontade através dos respectivos órgãos sociais.

Comum às três entidades é o facto de que é através dos seus órgãos sociais que as mesmas formam, manifestam e exercem a sua vontade, e ainda que os poderes deliberativos e força vinculativa impendem apenas sobre aqueles que a lei prevê e no âmbito das respectivas competências.

Os órgão sociais, em geral, classificam-se segundo três critérios:

1. Número de titulares:

- Singular ou unipessoal, quanto integrado por um único titular;

- Plural ou colectivo, quando integrado por dois ou mais titulares;

2. Funções exercidas:

- Deliberação, formando a vontade da entidade e aprovando directrizes fundamentais que deverão ser acatadas pelos outros órgãos;

- Administração (executivo ou directivo), praticam os actos materiais ou jurídicos de execução da vontade da entidade.

- Fiscalização, verificam a conformidade da actividade dos outros órgãos com a lei e os estatutos, denunciando as irregularidades que descubram.

3. Modo de funcionamento:

- Sistema disjuntivo, quando o ou os vários titulares podem exercer isolada e independentemente, por si só, as funções dos órgãos;

- Sistema conjuntivo (ou colegial): quando os titulares devem agir colectivamente, segundo a regra das maiorias simples ou qualificadas.

 

Estrutura orgânica funcional

A primeira grande diferença entre os órgãos sociais associativos/societários e os condominiais, está no seu número. Os primeiros têm, como órgãos obrigatórios, a assembleia-geral, um conselho de administração e um conselho fiscal. Nos condomínios são apenas dois, a assembleia-geral (que acumula as funções do conselho fiscal) e um administrador (ao invés de um conselho de administração).

A segunda está relacionada com o modo de funcionamento dos mesmos. Ao contrário do que acontece com os órgãos sociais associativos/societários, onde a cada órgão são atribuídas competências próprias, que se têm exercidas com alguma autonomia, no condomínios, a assembleia-geral (que em todas as três entidades é o órgão máximo da entidade que representa a vontade do colectivo), é cumulativamente, um órgão de administração e de fiscalização.

A terceira, vem no seguimento da anterior. O art. 1430º, nº 1 do CC diz-nos que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Portanto, na hierarquia administrativa do condomínio, a assembleia-geral surge em primeiro lugar, sendo um órgão colectivo e colegial, enquanto o administrador, em segundo lugar, é um órgão singular e executivo.

Há quem entenda que, sendo o administrador do condomínio um órgão executivo, não pode aquele exercer isolada e independentemente, por si só, as suas funções, nem sequer as elencadas no art. 1436º do CC. Não acompanhamos esta tese, porquanto, entendemos que, pese embora o administrador seja de facto um órgão executivo da assembleia, o legislador atribuiu-lhe funções próprias, conferindo-lhe consequentemente um verdadeiro poder-dever para as executar, sem carecer da autorização da assembleia.

Finalmente, temos o processo de eleição/nomeação dos titulares dos órgãos sociais. Enquanto nas assembleia electivas das sociedades/associações, o sufrágio é secreto, nas assembleias electivas condominiais, o voto secreto não é válido.

No entanto, não obstante o silêncio da lei, nada obsta a que a assembleia de condóminos delibere no sentido de existirem outros órgãos sociais no condomínio, como por exemplo, um conselho fiscal que verifique a conformidade das contas (que deverão ser sempre apresentadas a aprovação em sede plenária), uma comissão de moradores ou administradores coadjuvantes que auxiliem o administrador no exercício das suas funções.