Convocação do titular de um direito de uso e habitação

Existem situações nas quais, alguém tem o direito de se servir de uma fracção autónoma alheia na medida das suas necessidades ou da sua família. Nesta factualidade, o morador usuário participa nas reuniões da assembleia?

O acordo realizado, por exemplo, no âmbito de um processo de divórcio por mútuo consentimento, mediante o qual a um dos cônjuges, a título gratuito, foi atribuída a utilização da casa de morada de família situada num imóvel habitacional que era propriedade exclusiva do outro cônjuge, traduz a constituição, por via negocial, de um direito real de habitação a favor do primeiro, nos termos do art. 1440º, ex vi art. 1485º do CC.

A aquisição de direitos reais, como o direito real de habitação, está sujeita a registo predial (art. 2º, nº 1, al. a), do CRP), sob pena de ineficácia quanto a terceiros, isto é, para aqueles que adquiram do autor comum direitos incompatíveis (art. 5º, nº 4, do CRP).

Constituído a favor de um dos cônjuges um direito real de habitação sobre um imóvel que era propriedade exclusiva do outro, o qual não foi registado, esse direito é inoponível ao adquirente com quem o proprietário outorgou um contrato de compra e venda, registando a seu favor a aquisição do direito de propriedade.

Nos termos do art. 1489º, nº 1 do CC, se o morador usuário ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo as reparações ordinárias, as despesas de administração e os impostos e encargos anuais, como se fosse usufrutuário. Se ocupar só parte do edifício, participa proporcionalmente à sua fracção.

A lei não no dá nenhuma resposta específica para esta situação, mas entende-se que, como se está perante um direito real de gozo, o proprietário e o usuário têm o direito de participar na assembleia de condóminos, nos termos em que se referiu para o direito de usufruto.

Convocação do usufrutuário

Estamos perante um usufruto sobre uma fracção autónoma quando alguém tem o poder de gozar temporária e plenamente uma fracção autónoma aleia, sem alterar a sua forma ou substância.

Cabendo ao usufrutuário o uso e o gozo da coisa, salva rerum substantia, é ele o responsável pela tomada de decisões que respeitem à conservação e ao gozo da coisa comum. Apesar de não lhe ser atribuído expressamente pela lei, o usufrutuário tem um poder próprio para participar na assembleia, derivado da natureza real do seu direito.

O Codice e a Ley sobre Propriedad Horizontal, têm uma norma expressa, e a lei alemã tem-na no âmbito da comunhão (usufruto de coisa em comunhão). A lei italiana, embora não se refira expressamente ao direito de participação do usufrutuário na assembleia, pressupõe-o, ao atribuir-lhe o direito de voto nas matérias de administração ordinária e nas respeitantes ao gozo das partes e dos serviços comuns.