Convocação do usufrutuário

Estamos perante um usufruto sobre uma fracção autónoma quando alguém tem o poder de gozar temporária e plenamente uma fracção autónoma aleia, sem alterar a sua forma ou substância.

Cabendo ao usufrutuário o uso e o gozo da coisa, salva rerum substantia, é ele o responsável pela tomada de decisões que respeitem à conservação e ao gozo da coisa comum. Apesar de não lhe ser atribuído expressamente pela lei, o usufrutuário tem um poder próprio para participar na assembleia, derivado da natureza real do seu direito.

O Codice e a Ley sobre Propriedad Horizontal, têm uma norma expressa, e a lei alemã tem-na no âmbito da comunhão (usufruto de coisa em comunhão). A lei italiana, embora não se refira expressamente ao direito de participação do usufrutuário na assembleia, pressupõe-o, ao atribuir-lhe o direito de voto nas matérias de administração ordinária e nas respeitantes ao gozo das partes e dos serviços comuns.

Convocação do Locatário

Os contratos de leasing para habitação de fracções constituídas em propriedade horizontal são regulados pelo DL nº 149/95 de 24/6, com as alterações introduzidas pelo DL nº 265/97 de 2/10. Resulta nos termos do art. 10º, nº 1, al. b) deste diploma, que é obrigação do locatário pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum. E, segundo a al, e), da mesma disposição, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercídos.

Nos termos do anterior DL nº 10/91 de 9/1, o locatário assumia, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas correspondentes às partes comuns do edifício e as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.

O locatário assumia estes direitos e obrigações, segundo a lei, em nome próprio e directamente (esta assunção não dependia de nenhum acordo com o locador).

Apesar da imperfeição da redacção do regime vigente, e das dúvidas que tem suscitado a sua aplicação, parece-nos que o sentido da lei se manteve, e que o locatário tem direito de participar nas reuniões da assembleia, onde exercerá o direito de voto. Esta solução encontra apoio no texto legal, quando a al. e) do art. 10º, determina que o locatário exerce os direitos próprios do locador.

A solução que se propugna justifica-se pelo fim próprio do contrato de leasing: o financiamento do interessado. As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade nem à actividade produtiva; por isso, não têm interesse na conservação da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário. 

A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento, não sendo um fim em si mesmo (Cassiano dos Santos, O contrato de leasing). Daí que, no termo do contrato, normalmente, se verifique a aquisição da coisa pelo locatário (cfr. art. 10º, nº 2, al. e)).