Quem administra?

No regime da propriedade horizontal, coexistem, de modo incindivel, dois direitos reais distintos: um direito de propriedade singular e outro complementar ou instrumental, de compropriedade, como dispõe o art. 1420º, nº 1 do CC, “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”).

Sendo assim, vejamos um caso prático:

A legitimidade (activa) para o exercício (perante o construtor/vendedor) dos direitos decorrentes da construção do edifício/imóvel com defeitos não é sempre das mesmas pessoas/condóminos, ou seja, tal legitimidade depende do local em que se situam os defeitos, sendo conferida a quem tem o poder de administração do concreto local em que se situam os defeitos.

Assim, se os defeitos se situam nas fracções autónomas, como são os seus proprietários, individualmente considerados, que têm o poder de as administrar, são apenas eles que têm legitimidade para exercer junto do construtor/vendedor os direitos em causa.

Porém, se os defeitos se situam nas partes comuns do edifício, como compete exclusivamente à assembleia de condóminos e ao administrador proceder à administração das partes comuns (cfr. srt. 1430º, nº 1 do CC), o exercício dos referidos direitos – máxime, os direitos de eliminação dos defeitos e realização de obra nova – compete ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos.

Cessação do cardo de administrador

Ao contrato de administração de condomíniol, porque se trata dum contrato inominado, não tipificado na lei, não dispondo, por isso, de regulamentação específica, há que aplicar, além das cláusulas acordadas entre as partes (cfr. artº 405º do CC), as regras gerais dos contratos, mas também as normas dos contratos nominados, sempre que a analogia das situações o justifique, nomeadamente, as regras do mandato.

O cargo de administrador pode cessar:

Pelo acordo das partes: No caso de haver mútuo acordo, a cessação do contrato acaba por se operar sem divergências, dando-se primazia aos princípios gerais (cfr. art. 405º e 406º do CC), como o princípio da liberdade contratual, mesmo no que é referente à cessação, sendo certo que a circunstância relevante a mencionar na cessação por mútuo acordo consiste na necessidade de forma especial (documento escrito) para a sua validade, por razões de segurança.

Pelo decurso do prazo pelo que foi designado: Nos termos do art. 1435º, nº 4 do CC, o período de funções do administrador é de um ano, podendo ser renovável, sendo que para os devidos efeitos, o cômputo do prazo inicia-se aquando da aceitação da nomeação. Tratando-se da contratação de um terceiro, o cômputo inicia-se com a aceitação da proposta contratual.