RJUE – Artigo 89.º – Dever de conservação

Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação - Decreto-Lei n.° 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 118/2019, de 17/09;

– Artigo 6.º – Isenção e dispensa de licença ou autorização;
– Artigo 89.º – Dever de conservação;
– Artigo 89.º-A – Proibição de deterioração;
– Artigo 90.º – Vistoria prévia;
– Artigo 91.º – Obras coercivas;
– Artigo 92.º – Despejo administrativo;
– Artigo 102.º – Embargo;
– Artigo 103.º – Efeitos do embargo;
– Artigo 104.º– Caducidade do embargo;
– Artigo 105.º – Trabalhos de correcção ou alteração;
– Artigo 106.º – Demolição da obra e reposição do terreno;
– Artigo 107.º – Posse administrativa e execução coerciva;
– Artigo 108.º – Despesas realizadas com a execução coerciva;
– Artigo 108.º-A – Intervenção da CCDR.
– Artigo 109.º– Cessação da utilização;

Artigo 89.º
Dever de conservação

1 - As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução das obras necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou das obras de conservação necessárias à melhoria do arranjo estético.
3 - A câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ordenar a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas.
4 - A notificação dos atos referidos nos números anteriores é acompanhada da indicação dos elementos instrutórios necessários para a execução daquelas obras, incluindo a indicação de medidas urgentes, quando sejam necessárias, bem como o prazo em que os mesmos devem ser submetidos, sob pena de o notificando incorrer em incumprimento do ato, designadamente para os efeitos previstos nos artigos 91.º e 100.º
5 - Os atos referidos nos números anteriores são eficazes a partir da sua notificação ao proprietário, sendo o registo predial da intimação para a execução de obras ou para a demolição promovido oficiosamente para efeitos de averbamento, servindo de título para o efeito a certidão passada pelo município competente.
6 - O registo referido no número anterior é cancelado através da exibição de certidão emitida pela câmara municipal que ateste a conclusão das obras ou o cumprimento da ordem de demolição, consoante o caso, ou pela junção da autorização de utilização emitida posteriormente.

Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 60/2007, de 04/09
- DL n.º 66/2019, de 21/05
Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 555/99, de 16/12
-2ª versão: DL n.º 136/2014, de 09/09

Jurisprudência:

1. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte de 06/03/2015
Processo: 01552/11.5BEPRT
OBRAS DE CONSERVAÇÃO
Sumário:
I - O juiz apenas deve incluir na matéria de facto assente os factos que, traduzindo acontecimentos concretos da vida, se mostrem relevantes para a decisão da causa em consonância com as várias soluções plausíveis da questão de direito, excluindo todos os demais, nos quais se incluem os factos jurídicos e os juízos conclusivos de teor eminentemente jurídico.
II - O artigo 89.º do RJUE versa sobre as competências que são atribuídas à Administração Municipal no âmbito do dever de conservação do património edificado, reconhecendo-lhe o poder de ordenar a realização das obras de conservação necessárias, seja no âmbito das obras de conservação que devem ser efetuadas em todos os edifícios, pelo menos, uma vez por cada período de 8 anos (n.º1/89.º), seja no âmbito das obras necessárias à correção de más condições de segurança e salubridade (n.º2/89.º).
III - Os deveres de conservação e de proibição de deterioração previstos, respetivamente, nos arts. 89.º e 89.º-A do RJUE, não pressupõem que o proprietário tenha a posse efetiva do imóvel e que não haja qualquer atividade ilícita do ocupante do imóvel.
IV - A obrigação de executar as obras de conservação necessárias à reposição da segurança e salubridade do imóvel, ordenadas pela Administração Municipal ao abrigo do artigo 89.º, n.º2 do RJUE são da responsabilidade do proprietário, por se tratar de uma obrigação propter rem ou ob rem.
V - Comprovada a existência de uma situação de degradação de um imóvel que afete o interesse público da segurança e da salubridade, impende sobre a Administração Municipal a obrigação de ordenar a realização das obras destinadas a estancar essa situação 

2. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul de 12/11/2020
Processo nº 270/20.8BESNT
Sumário:
Dispõe o artigo 89.°, n.° 2, do RJUE que a câmara municipal pode determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou salubridade ou melhoria do arranjo estético.
Por outro lado, dispõe o artigo 91.°, do RJUE que, quando o proprietário não iniciar as obras que lhe sejam determinadas nos termos do artigo 89.°, pode a câmara tomar posse administrativa.

Realização Coerciva de Obras de Conservação em Edifícios

O art. 89º do RJUE impõe que o proprietário realize obras de conservação do seu edifício, podendo essas obras ser ordenadas pelo município caso não sejam realizadas voluntariamente. No âmbito de contratos de arrendamento, essa obrigação legal continua a recair, em última instância, sobre o proprietário, ainda que seja contratualmente estipulado que as obras ficarão a cargo do arrendatário. No presente texto, os autores defendem que, nos contratos de locação financeira imobiliária, tal obrigação de conservação é legalmente transferida do proprietário/locador para o locatário e que, consequentemente, o município não pode ordenar ao locador que este realize obras de conservação.

1. Enquadramento da questão

 

Através do presente texto procura-se responder a uma questão que tem sido colocada recorrentemente: Pode a CM ordenar que uma instituição de crédito realize obras de conservação num edifício de que esta última é proprietária por força de um contrato de locação financeira imobiliária? Ou deve tal ordem dirigir-se exclusivamente ao locatário do edifício? 

 

Apesar de a questão se colocar com alguma frequência, a mesma não se encontra tratada de forma detida pela doutrina e pela jurisprudência civil ou administrativa. O presente texto, visa, pois, dar um modesto contributo para o aprofundamento da mesma.

 

Comecemos então pelas suas premissas. Nos termos do RJUE, aprovado pelo DL 555/99, de 16/12, o proprietário tem a obrigação de proceder à conservação dos seus edifícios. Mais concretamente, o nº 1 do art. 89º dispõe que o proprietário deve realizar obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos e que, independentemente desse prazo, deve realizar todas as obras necessárias à manutenção da segurança, salubridade e arranjo estético dos seus edifícios. Caso o proprietário não realize, voluntariamente, aquelas obras, o município poderá, nos termos do nº 2 ordenar a execução das obras necessárias à conservação do edificado. Se o proprietário não obedecer àquela ordem, a CM poderá, por um lado, tomar posse administrativa do edifício e executar, por si, as obras ordenadas (nº 1 do art. 91º). Por outro lado, nos termos da al. s) do nº 1 e do nº 4 do art. 98º, poderá punir a conduta do proprietário (pessoa colectiva) com uma coima graduada de 1 500€ até 250 000€. 

 

Assim, à luz destas disposições, vistas isoladamente, parece que seria sempre o proprietário, ainda que locador ao abrigo de contrato de locação financeira imobiliária, o responsável pela realização das obras de conservação.

 

Sem prejuízo, em sentido aparentemente contrário ou especial, as al. e) e f) do nº 1 do art. 10º do DL 149/95, de 24/06, conforme alterado, que aprovou o Regime Jurídico do Contrato de Locação Financeira, dispõem que são obrigações do locatário: (i) “assegurar a conservação do bem” e (ii) “realizar as reparações, urgentes ou necessárias, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública”. 

 

De acordo com estas normas parece, pois, que sempre que tenha sido celebrado contrato de locação financeira, a responsabilidade por realizar as obras de conservação, incluindo quando ordenadas por autoridade pública, seria transferida do proprietário/locador para o locatário. Quid iuris?

 

2. Da responsabilidade exclusiva do locatário

 

Na nossa opinião, parece-nos que o entendimento que melhor se coaduna com os elementos literal, sistemático e teleológico das normas em questão é o de que a responsabilidade pela realização de obras de conservação se transfere legalmente, com a celebração do contrato de locação financeira imobiliária, do proprietário/locador para o locatário.

 

Assim, parece-nos que, mais do que uma mera obrigação contratual — i.e. que produz apenas efeitos entre as partes do contrato de locação financeira —, o dever de realizar obras de conservação por parte do locatário, conforme previsto nas al. e) e f) do nº 1 do art. 10º do RJCLF, constitui uma verdadeira obrigação legal que é transferida do proprietário/locador para o locatário.

 

Na verdade, como se passará a demonstrar, parece claro que o legislador procurou estabelecer uma nítida distinção entre, por um lado, as obrigações legais do locador e do locatário, nos contratos de locação financeira, e, por outro lado, as obrigações legais do senhorio e do arrendatário, nos contratos de arrendamento.

 

Efectivamente, nos contratos de arrendamento, apesar de o gozo da coisa ter sido cedido ao arrendatário, o nº 1 do art. 1074º do CC dispõe que caberá ao senhorio (i.e. ao locador) executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pela lei e pelo fim do contrato. No mesmo sentido dispõe também o nº 1 do art. 2º do DL 157/2006, de 08/08, conforme alterado (DL 157/2006), que “cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos art. 1074º e 1111º do CC, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do RJUE e do RJRU”. 

 

Contrariamente, as al. e) e f) do nº 1 do art. 10º do RJCLF são claras em cometer legalmente a obrigação de realizar as obras de conservação, ainda quando ordenadas por autoridades públicas, ao locatário financeiro. Ou seja, nos termos da legislação especialmente aplicável aos contratos de locação financeira o locador não é responsável pela conservação e pela realização de obras de conservação no imóvel locado, sendo esta obrigação legalmente transferida para o locatário, por força daquelas disposições do RJCLF. Neste sentido milita, também, a própria função do contrato de locação financeira e as suas principais diferenças em relação ao contrato de locação.

 

Como reconhece unanimemente a doutrina, o contrato de locação financeira tem por função financiar a aquisição de um determinado bem por parte de um consumidor ou de uma empresa. É, pois, sobretudo, um contrato de crédito. Como ensina António Menezes Cordeiro “a locação financeira é, essencialmente, um negócio de crédito, ainda que vertido nos moldes da velha locação”(1). No mesmo sentido, refere Miguel Pestana de Vasconcelos que este contrato “desempenha ao mesmo tempo as funções de crédito e garantia” sendo, no seu entendimento, “um dos mais importantes instrumentos de concessão de crédito em termos económicos e sociais, tanto empresarial, como ao consumo”(2,3).

 

Este contrato tem vindo a ser apelidado de um contrato de financiamento, exactamente porque, do lado do locatário, (i) é este que escolhe a coisa a adquirir pelo locador e a ser dada em locação, (ii) usufrui desse bem durante o período de duração do contrato e (iii) no final pode exercer o seu direito potestativo a adquiri-lo por um valor residual. Do lado do locador, este apenas se limita a adquirir a coisa escolhida pelo locatário, (ii) a permitir o seu gozo e (iii) a receber o valor das rendas e do preço residual, para assim reaver o capital investido, acrescido dos respectivos juros. 

 

Neste sentido, parece-nos evidente que o locador não pretende explorar economicamente o bem locado, servindo este, apenas e tão-só, como garantia do financiamento concedido (4). Contrariamente, no contrato de arrendamento, o senhorio já é proprietário do imóvel aquando da celebração do contrato. Assim, pretendendo explorá-lo economicamente ou rentabilizá-lo, o senhorio concede o seu gozo a um terceiro a troco de uma remuneração, nunca tendo qualquer intenção de se desfazer da sua propriedade (5).

 

Verifica-se, pois, que no primeiro caso o imóvel serve de garantia a um financiamento concedido a um terceiro. Já no segundo caso, o imóvel serve de fonte de rendimento ao seu proprietário.É esta distinção funcional que explica, entre outras, as seguintes diferenças de regime entre os dois tipos de contrato: i. Na locação financeira, o locador não responde pelos vícios do bem locado ou pela sua inadequação face aos fins do contrato (art. 12º do RJCLF), ao contrário do que sucede na simples locação (art. 1032º e 1033.º do CC); e ii. Na locação financeira, é o locatário que corre o risco de perda ou deterioração do bem (art. 15º do RJCLF), ao passo que na locação esse risco recai, sobretudo, sobre o locador (art. 1044º do CC)(6). 

 

Ora, na nossa opinião — e aparentemente no entendimento da maioria da doutrina que se pronunciou sobre o tema —, é também essa distinção funcional que justifica porque é que o legislador, como adiantámos supra, previu que, nos contratos de arrendamento, o dever de conservar o edifício recai sobre o locador/senhorio (nº 1 do art. 1074º do CC e no nº 1 do art. 2º do DL 157/2006); ao passo que, nos contratos de locação financeira imobiliária, previu que esse mesmo dever recai legalmente, até quando decorre de ordem de autoridade pública, sobre o locatário (al. e) e f) do nº 1 do art. 10º do RJCLF)(7).

 

Com efeito, se é o locatário que escolhe o imóvel a adquirir, faz uso do mesmo e é sobre ele que recai o risco de deterioração e perda do imóvel — ao ponto de se entender que é este que detém a propriedade económica sobre o imóvel (8) — é evidente que será sobre o locatário que recairá, também e exclusivamente, a obrigação de realizar obras de conservação sobre o edifício locado. Neste exacto sentido, entende João Calvão da Silva que: “Por um lado, a vocação principal do locador é a de intermediário financeiro, de “capitalista” financiador. Por outro lado, foi o locatário que fez a prospecção do mercado, que escolheu o equipamento destinado à sua empresa e é ele que o vai utilizar, com opção de compra findo o contrato. Nada mais natural, portanto, do que a transferência legal para o locatário dos riscos e responsabilidades conexos ao gozo e disponibilidade material da coisa que passa a ter após a entrega, incluindo a sua manutenção e conservação (art. 10°, nº 1, al. q) e f), do DL nº 149/95) e o risco do seu perecimento ou da sua deterioração (ainda que) imputável a força maior ou caso fortuito (art. 15° do DL n°149/95). No fundo é co-natural ao leasing que a sociedade locadora se obrigue a adquirir e a conceder o gozo da coisa ao locatário mas se desinteresse ou exonere dos riscos e da responsabilidade relativos à sua utilização” (sublinhado nosso)(9).

 

A este propósito e de forma semelhante, note-se que relativamente à obrigação prevista na al. b) do nº 1 do art. 10º do RJCLF — i.e. a obrigação que impende sobre o locatário de pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas de condomínio — o STJ tem decidido de forma unânime que, por força desta disposição, essa obrigação impende exclusivamente sobre o locatário do imóvel, não podendo ser exigida ao proprietário/locador (10). Isto, apesar de o nº 1 do art. 1424º do CC estatuir que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos [i.e. pelos proprietários] em proporção do valor das suas fracções” (sublinhado nosso).

 

Para o efeito tem entendido o STJ que: “I) – O contrato de locação financeira (imobiliária) (leasing) por alguns considerado um contrato de crédito ao consumo, não obstante pressupor que em campos jurídicos distintos se situam o dono/locador da coisa e o locatário financeiro/fruidor, constitui uma realidade económica que tendo de muito relevante o financiamento da aquisição de bens, estabelece um regime legal que visa, em função do nodal aspecto de fruição económica em vista da expectativa de aquisição do direito de propriedade, que constitui um direito potestativo do locatário contra o qual o locador nada pode, impõe ónus e riscos que, na pura lógica do direito de propriedade, ainda que comprimido, por outro direito real ou obrigacional, mal se compreenderiam. (...) IV) – Sendo traço comum da locação financeira, mobiliária e imobiliária, a fruição onerosa e temporária de um bem, o legislador quis colocar a cargo do locatário de fracção autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual, que visa o financiamento do locatário” (sublinhado nosso)(11).

 

Ou seja, na sua jurisprudência, o STJ entendeu que o disposto na al. b) do nº 1 do art. 10º do RJCLF, mais do que consagrar uma obrigação contratual do locatário, importa, na verdade, uma transferência legal da obrigação de pagamento do condomínio do proprietário / locador para o locatário.Ora, à luz do exposto supra,parece-nos que esta doutrina, mutatis mutandis, tem plena aplicação no que diz respeito às obrigações previstas nas al. e) e f) do nº 1 do art. 10º do RJCLF. Neste exacto sentido decidiu o único — ao que sabemos — Ac. do Tribunal Central Administrativo Norte que se pronunciou expressamente sobre o tema. Com efeito, no seu Acórdão de 11/02/2010 (processo n. 2311/06.2BERPT) o TCA Norte decidiu que: “Com efeito, a situação dos autos não é de contrato de arrendamento, mas sim de contrato de lo-cação [financeira] e, em relação a este contrato de locação, a lei é explicita no sentido de regular expressamente e de forma especial esta matéria, imputando de forma directa a responsabilidade deste tipo de obras ao locatário.Esta imputação de responsabilidade é a nosso ver perfeitamente perceptível, pois, o contrato de locação financeira rege-se por cláusulas substancialmente diferentes daquelas que estão subjacentes a um contrato de arrendamento, designadamente, o direito potestativo que o legislador colocou a cargo do locatário de comprar o bem pelo valor residual, no fim do contrato. Ora, como supra se deixou referido apesar do locatário não ser proprietário do bem locado, e nessa perspectiva não ter que assumir a responsabilidade da realização das obras de conservação, a verdade é que o DL nº 149/95 (...) que regula a locação financeira, é claro ao transferir esta responsabilidade para o locatário, nesta parte especifica de quaisquer obras impostas pela autoridade pública”(12). 

 

Assim, e em conclusão, entendemos que as al. e) e f) do nº 1 do art. 10º do RJCLF devem ser interpretadas no sentido de que é sobre o locatário que impende a obrigação de realizar obras de conservação no imóvel locado — incluindo as que sejam determinadas por uma autoridade pública — não podendo, portanto, exigir-se ao locador o cumprimento daquela obrigação.

 

3. Em jeito de conclusão: da invalidade da ordem municipal

 

Considerando o exposto, parece-nos que se, ao abrigo do nº 2 do art. 89º do RJUE, um município ordenar a um locador que realize obras de conservação num edifício adquirido ao abrigo de um contrato de locação financeira, tal ordem padecerá do vício de violação de lei. Mais concreta-mente tal ordem violará as al. e) e f) do nº 1 do art. 10º do RJCLF que, como observámos, transferem para o locatário o dever de realizar obras de conservação no edifício locado.

 

Assim, caso tal suceda, será tal ordem anulável, nos termos do nº 1 do art. 163º do CPA. Para obter essa anulação deverá o locador intentar a respectiva acção administrativa de impugnação, no prazo de três meses, nos termos do art. 58º do Código de Processo nos Tribunais Administrativos. Visto, porém, que a impugnação não suspende, por si só, os efeitos produzidos pela ordem do município, poderá ser ponderada a propositura de uma providência cautelar para suspender esses efeitos. No nosso entender, em face da urgência em determinar quem será responsável pela realização das obras de conservação, a via cautelar poderá até servir para obter uma resposta final mais célere por parte do Tribunal ao abrigo do nº 1 do art. 121º do CPTA, que permite antecipar o juízo sobre a causa principal no âmbito do processo cautelar.

 

Notas

 

1 CORDEIRO, António Menezes (2015). Direito Bancário, Almedina, 5.ª edição revista e atualizada, p. 722.

2 VASCONCELOS, Miguel Pestana de (2017). Direito Bancário, Almedina, pp. 263 e 264.

3 Ainda no mesmo sentido, dando nota da função financiadora do contrato de locação financeira, entre muitos outros, vide DUARTE, Rui Pinto (1983). A locação financeira (Estudo jurídico do leasing financeiro), Editora Danubio, Lda., p. 12; VASCONCELOS, Duarte V. Pestana de (1985). A Locação Financeira, Separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 45, Lisboa, p. 266; SILVA, João Calvão da (2001). Direito Bancário, Programa, Conteúdos e Métodos de Ensino, Almedina, p. 425; PASSINHAS, Sandra (2000). A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, p. 209.

4 Assim, VASCONCELOS, Duarte V. Pestana de (1985). A Locação Financeira, op. cit., p. 277; CAMPOS, Diogo Leite de (1994). A Locação Financeira, Lex Edições Jurídicas, pp. 68 e 69; VASCONCELOS, Miguel Pestana de (2017). Direito Bancário, op. cit., p. 274; e SILVA, João Calvão da (2001). Direito Bancário..., op. cit., p. 426.

5 Neste sentido, VASCONCELOS, Miguel Pestana de (2017). Direito Bancário, op. cit., p. 274.

6 Assim, VASCONCELOS, Miguel Pestana de (2017). Direito Bancário, op. cit., p. 274; e SILVA, João Calvão da (2001). Direito Bancário..., op. cit., pp. 425 e 426. 

7 Aparentemente no mesmo sentido, VASCONCELOS, Miguel Pestana de (2017). Direito Bancário, op. cit., p. 274; PASSINHAS, Sandra (2000). A Assembleia de Condóminos..., op. cit., p. 209; DUARTE, Rui Pinto (1983). A locação financeira..., op. cit., p.12; CAMPOS, Diogo Leite de (1994). A Locação Financeira, op. cit., pp. 68 e 69; e VASCONCELOS, Duarte V. Pestana de (1985). A Locação Financeira, op. cit., p. 277.

8 Assim, MORAIS, Fernando Gravato (2014). A justa repartição dos riscos na locação financeira. Scientia Ivridica, Revista de Direito Comparado Português e Brasileiro, Tomo LXVIII, n.º 335, pp. 251 e 252.

9 SILVA, João Calvão da (2001). Direito Bancário..., op. cit., p. 425. Sem prejuízo, tal não significa que o locador não mantenha, ainda assim, um certo interesse no imóvel dado em locação, visto que este continua a ser o principal garante do financiamento em causa. É por isso que mantém, nos termos das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 9.º do RJCLF, o direito de examinar o bem e defender a sua integridade.

10 Neste sentido, vide os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 10 de julho de 2008 (processo n.º 08A1057), de 6 de novembro de 2008 (processo n.º 08B2623) e ainda de 2 de março de 2010 (processo n.º 5662/07.5YYPRT-A.S1). Defendendo ainda esta solução, vide ainda os Acórdãos da Relação do Porto de 11 de fevereiro de 2020 (processo n.º 26112/17.3T8LSB.P1) e de 28 de janeiro de 2021 (processo n.º 2672/19.3T8LOU-A.P1). Em sentido contrário, vide Acórdão da Relação de Coimbra de 28 de junho de 2022 (processo n.º 1489/20.7T8VIS.C1) e Acórdãos da Relação de Guimarães de 10 de maio de 2018 (processo n.º 501/15.6T8PTL.G1) e 4 de novembro de 2021 (processo n.º 216/20.3T8GMR.G1).

11 Acórdão de 2 de março de 2010 (processo n.º 5662/07.5YYPRT-A.S1).

12 Acórdão não disponível no site:www.dgsi.pt. Está, porém, disponível o Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo que decidiu recusar preliminarmente a admissão do recurso de revista deste mesmo Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte (Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 17 de junho de 2010, processo n.º 0475/10).

RJUE - Art. 6º - Isenção e dispensa de licença ou autorização

Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação - Decreto-Lei n.° 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 118/2019, de 17/09;

– Artigo 6.º – Isenção e dispensa de licença ou autorização;
– Artigo 89.º – Dever de conservação;
– Artigo 89.º-A – Proibição de deterioração;
– Artigo 90.º – Vistoria prévia;
– Artigo 91.º – Obras coercivas;
– Artigo 92.º – Despejo administrativo;
– Artigo 102.º – Embargo;
– Artigo 103.º – Efeitos do embargo;
– Artigo 104.º– Caducidade do embargo;
– Artigo 105.º – Trabalhos de correcção ou alteração;
– Artigo 106.º – Demolição da obra e reposição do terreno;
– Artigo 107.º – Posse administrativa e execução coerciva;
– Artigo 108.º – Despesas realizadas com a execução coerciva;
– Artigo 108.º-A – Intervenção da CCDR.
– Artigo 109.º– Cessação da utilização;

Artigo 6.º
Isenção de controlo prévio

1 - Sem prejuízo do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º, estão isentas de controlo prévio:
a) As obras de conservação;
b) As obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou coberturas ou que não impliquem a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros;
c) As obras de escassa relevância urbanística;
d) Os destaques referidos nos n.os 4 e 5 do presente artigo.
2 - [Revogado].
3 - [Revogado].
4 - Os atos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença desde que as duas parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos.
5 - Nas áreas situadas fora dos perímetros urbanos, os atos a que se refere o número anterior estão isentos de licença quando, cumulativamente, se mostrem cumpridas as seguintes condições:
a) Na parcela destacada só seja construído edifício que se destine exclusivamente a fins habitacionais e que não tenha mais de dois fogos;
b) Na parcela restante se respeite a área mínima fixada no projeto de intervenção em espaço rural em vigor ou, quando aquele não exista, a área de unidade de cultura fixada nos termos da lei geral para a região respetiva.
6 - Nos casos referidos nos n.os 4 e 5 não é permitido efetuar na área correspondente ao prédio originário novo destaque nos termos aí referidos por um prazo de 10 anos contados da data do destaque anterior.
7 - O condicionamento da construção bem como o ónus do não fracionamento previstos nos n.os 5 e 6 devem ser inscritos no registo predial sobre as parcelas resultantes do destaque, sem o que não pode ser licenciada ou comunicada qualquer obra de construção nessas parcelas.
8 - O disposto no presente artigo não isenta a realização das operações urbanísticas nele previstas da observância das normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de planos municipais, intermunicipais ou especiais de ordenamento do território, de servidões ou restrições de utilidade pública, as normas técnicas de construção, as de proteção do património cultural imóvel, e a obrigação de comunicação prévia nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março, que estabelece o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional.
9 - A certidão emitida pela câmara municipal comprovativa da verificação dos requisitos do destaque constitui documento bastante para efeitos de registo predial da parcela destacada.
10 - Os atos que tenham por efeito o destaque de parcela com descrição predial que se situe em perímetro urbano e fora deste devem observar o disposto nos n.os 4 ou 5, consoante a localização da parcela a destacar, ou, se também ela se situar em perímetro urbano e fora deste, consoante a localização da área maior.

Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 177/2001, de 4/06
- Lei n.º 60/2007, de 04/09
- DL n.º 26/2010, de 30/03
- DL n.º 136/2014, de 09/09
- Lei n.º 79/2017, de 18/08
 

Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 555/99, de 16/12
-2ª versão: DL n.º 177/2001, de 4/06
-3ª versão: Lei n.º 60/2007, de 04/09
-4ª versão: DL n.º 26/2010, de 30/03
-5ª versão: DL n.º 136/2014, de 09/09

 

Diversos 

 

1. Sobre o destaque de parcelas de terreno em perímetro urbano, cfr. o Parecer n.º 115/2005, de 25.10.2005, da CCDR do Alentejo, sendo relatora Gertrudes Maria C. do Castelo Gonçalves.
2. Sobre o destaque de parcelas de terreno fora do perímetro urbano, cfr. o Parecer n.º 137/2005, de 15.12.2005, da CCDR do Alentejo, sendo relator Luís Manuel Rosmaninho Santos.
3. Cfr. também o artº 50 do presente diploma sobre fraccionamento de prédios rústicos e respectivas notas. 

 

Jurisprudência:

 

1. Acórdão do STJ de 24-05-2011
EMPARCELAMENTO.
PRÉDIO RÚSTICO.
DIREITO DE PREFERÊNCIA.
UNIDADE DE CULTURA.
FIM NÃO AGRÍCOLA.
EXPLORAÇÃO AGRO-PECUÁRIA.
Processo n.º 1543/04.2TBVIS.C1.S1.
Sumário:
1. Deve qualificar-se, para os efeitos do nº1 do art. 1380º do CC, como de «sequeiro», de modo a envolver a aplicação da área da unidade de cultura mais ampla, o prédio rústico em que há muito se não verificava o cultivo de qualquer planta, legume ou vegetal, inexistindo nele qualquer sistema de rega, de aproveitamento de águas, incluindo as pluviais - por, neste concreto circunstancialismo, inexistir o menor índice que pudesse configurá-lo - face ao uso efectivo e predominante que lhe vinha sendo dado - como terreno de «regadio».
2.Não existe o direito de preferência do proprietário de terreno confinante, fundado naquele normativo, quando o prédio rústico alienado está exclusivamente afectado, em termos administrativamente lícitos, a uma exploração agro-pecuária que envolve a implantação, em prédio misto contíguo, de um estabelecimento de exploração agro pecuária, - destinando-se, deste modo, o prédio alienado a fins de produção animal que extravasam manifestamente uma primacial função agrícola ou a exploração florestal ou silvo-pastorícia dos terrenos.
Relator: Lopes do Rego
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Como se calcula o valor relativo de cada fracção

O escopo do presente artigo justifica-se no fundo por ao longo do tempo me confrontar amiudadas vezes, com o facto de alguns condóminos questionarem da legalidade de, duas fracções autónomas aparentemente iguais possuírem percentagens ou permilagens diferentes ou de fracções com uma área menor que outras, poderem possuir uma percentagem ou permilagem maior.
 

A questão recorrente: será isto legal? Não devia haver um critério proporcional?

 
Apreciando, importa desde logo iniciar o presente escrito, com a determinação daquela que poderá ser a possível, a melhor ou mais exacta definição dos diversos conceitos em presença e que nos aproveitam.

Começando pelo conceito de «área da fracção», qualquer pessoa, mesmo sem especial formação, tem um conceito geral sobre o que é ou representa a expressão «área de uma fracção». No entanto, se se quiser ser o mais objectivo e concreto possível, confronta-se este desiderato com vários conceitos ou, melhor dito, diversas definições de «área da fracção».

Assim, o conceito de «área da fracção» para o promotor imobiliário ou o construtor civil, enquadra-se desde logo na área da fracção autónoma na vertente do custo. Para qualquer um deles, é natural e legitimamente relevante saber qual a área de construção de cada fracção, porquanto este dado é fulcral para se determinar qual o valor pelo qual irá colocar à venda a referida fracção.

No que concerne à Administração Fiscal, o conceito «área da fracção» tem em consideração, não só a área habitacional da fracção (área bruta privativa) mas também a área destinada a outras finalidades, nomeadamente, arrecadações, garagens, etc. (área bruta dependente), critérios que na acepção legal confluem para a determinação do respectivo valor patrimonial tributário.

Contudo, para o comum promitente-comprador, interessado na aquisição de uma qualquer fracção autónoma, regra geral, ele estará naturalmente mais interessado em verificar qual é a área útil da potencial fracção, ou seja, a área que se terá afecta à vivência do seu quotidiano familiar.

Por outro lado, temos o conceito de «percentagem» ou «permilagem», consoante o prédio esteja constituído em 100 ou 1 000 unidades. Ora, consultando um vulgar dicionário de língua portuguesa, «percentagem» é a proporção calculada em relação a uma grandeza de cem unidades.

Vale pois isto por dizer que, a área da fracção representará, em termos gerais, a concreta medição da mesma, ao passo que a percentagem / permilagem da fracção representa uma proporção do seu valor relativo com relação ao valor total do prédio. Será portanto, uma parte proporcional de um todo, pelo que, se o cálculo e determinação das áreas do imóvel obedecerão, em conformidade, no plano urbanístico e fiscal, aos critérios definidos em Lei e demais regulamentação aplicável, razoavelmente se poderá atender, por princípio, a tais elementos como pressupostos definidores do valor total do prédio e os valores relativos das partes autonomizadas que o compõem (as fracções autónomas), sem prejuízo, ainda, do valor especulativo (o chamado «valor de mercado») do prédio, atendendo designadamente à localização, as acessibilidades, infraestruturas e serviços limítrofes que servirão os respectivos proprietários. Temos ainda o valor de construção/reconstrução do prédio, ou seja, o custo que será necessário suportar pela construção do prédio, ou pela sua reconstrução, em caso de perda total do mesmo.

Nesta factualidade, qual será então o valor de um prédio que deve ser tido em conta para efeitos de calculo da permilagem de cada uma das suas fracções autónomas? O valor de construção e/ou reconstrução do prédio, o valor fiscal (VPT) ou o valor de mercado?

Estatui o art. 1418º, nº 1 do CC que “No titulo constitutivo, serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo a cada fracção, expresso em percentagem, do valor total do prédio.”Decorre deste preceito que é através do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal que se fixa a percentagem ou permilagem atribuída a cada fracção autónoma com relação ao valor total do prédio.

A título meramente ilustrativo, importa observar que a questão atinente ao valor relativo de cada fracção, foi bastante debatida no âmbito regime dos empreendimentos turísticos em propriedade plural, tendo o legislador estabelecido uma fórmula especifica para esse efeito, através do Dec. Regulamentar nº 8/89 de 21 de Março, que seria posteriormente revogado pelo DL nº 167/97 de 04 de Julho.

Pelo exposto, não obstante a área locável e/ou habitável do imóvel, possa ser definível por aplicação das formulas para o respectivo cálculo, havidas previstas na legislação urbanística e fiscal, não podemos olvidar que outros factores concorrem directamente para a determinação do valor económico do prédio e das suas partes integrantes em geral, e das fracções autónomas que o compõem, em especial.

À luz destes considerandos, resulta portanto que as percentagens ou permilagens atribuídas às fracções autónomas, para além das áreas locáveis e/ou habitáveis das fracções autónomas (v.g., os metros quadrados que totalizam a área útil), poderá atender a outros factores que pela sua natureza, justifiquem a respectiva integração nas respectivas proporcionalidades, a saber

 A outros elementos comummente identificados como componentes majorativos de qualidade e conforto (ar-condicionado, aspiração central, aquecimento central, acabamentos mais nobres), etc.);

• A eventuais partes comuns de afectação comum que as servem (salão de festas, piscina, zona de barbeque, parque infantil, campo ténis, etc.) ou exclusiva (terraço, jardim, etc.);
• À localização mais, ou menos privilegiada (zona mais nobre ou inserida numa área urbanística mais favorecida), a factores panorâmicos (visão para um melhor horizonte paisagístico) à exposição solar (fracção mais soalheira), à existência de equipamentos comunitários (culturais, educação, saúde, lazer e similares) e serviços públicos e privados (redes de abastecimento água, gás, esgotos e eléctrica, etc.).(1)

 Respingando o quadro factual supra descrito, a resposta à questão atinente à possibilidade de uma fracção detentora de uma área menor poder possuir uma percentagem ou permilagem superior que uma outra, com uma área maior, é a de que, tal medida não esbarra em qualquer ilegalidade.

Dito isto, os valores relativos de todas as fracções autónomas, são determinantes para a organização e administração dos condomínios, expresso, para o efeito, nas respectivas percentagens ou permilagens atribuídas, nomeadamente: 

• para o apuramento do quórum constitutivo legalmente exigível para a realização das reuniões em Assembleia Geral de Condóminos, em primeira ou segunda convocatória (art. 1432º, nº 3 e 4 do CC);
• para a imputação do número de votos e respectivo sentido que determinarão a aprovação ou rejeição das propostas constantes da ordem de trabalhos (art. 1430º, nº 2 do CC);
• para a fixação da comparticipação nas despesas com os encargos comuns ordinários e extraordinários do condomínio (art. 1424º do CC) e bem assim, da distribuição de eventuais receitas (art. 1436º, al. d) do CC).

Finalmente, importa salientar que o cálculo atinente ao valor da percentagem ou da permilagem é da responsabilidade do promotor ou construtor e não do Administrador do condomínio, no entanto, nada obsta a que, posteriormente, havendo o acordo de todos os condóminos (leia-.se, mediante deliberação aprovada por unanimidade), estes possam, modificar o valor relativo havido fixado para cada fracção autónoma, expresso em percentagem ou permilagem, por escritura pública ou DPA (art. 1419º do CC).

As percentagens ou permilagens estão registadas num documento que se chama Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, ou seja a Escritura Pública da constituição do regime de  propriedade horizontal que poderá ser obtido no respectivo Cartório Notarial.

Como é calculada a percentagem ou permilagem?

A título meramente ilustrativo, atentemos num singelo exercício que tem unicamente em consideração a área em metros quadrados.  Esta é pois calculada tendo em consideração a área ocupada por cada fracção autónoma, medida pelo respectivo  perímetro (o extradorso das paredes exteriores e pelo meio das paredes confinantes com outras fracções ou partes comuns). 

Assim tomemos por exemplo, um edifício constituído em propriedade vertical (ou total) com 4 fracções, que se pretende constituir em regime de propriedade horizontal:

Fracção A, T3 com 250 m2;

Fracção B, T2 com 200 m2;

Fracção C, T3 com 250 m2;

Fracção D, T1 com 100 m2.

Estas quatro fracções autónomas totalizam 800 m2. Para se calcular a percentagem ou permilagem a atribuir a cada fracção autónoma, basta efectuar a seguinte operação aritmética: 

Fracção A: 250 : 800 = 0,3125 = 31,25% (ou 312,5 por 1000)

Fracção B: 200 : 800 = 0,25 = 25% (ou 250/1000).

Fracção C: 250 : 800 = 0,3125 = 31,25% (ou 312,5 por 1000)

Fracção D: 100 : 800 = 0,125 = 12,5% (ou 125/1000).

Permilagens: 312,5 (A) + 250 (B) + 312,5 (C) + 125 (D) = 1 000 

Votos: 312 (A) + 250 (B) + 312 (C) + 125 (D) = 999 (2)

 

Notas:

(1) Este exemplo é válido para fracções idênticas, porém situadas em zonas diversas. 

(2) Apenas são consideradas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o art. 1418 se refere (art. 1430º, nº 2 do CC) 

Coeficientes de actualização das rendas

Nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e n.º 5 do
artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro.

Ano	Coeficiente	Diploma legal
2023	1,02	Lei nº 19/2022 de 21 de Outubro
2022	1,0043	Aviso nº 17 989/2021 de 23 de Setembro
2021	0,9997	Aviso nº 15 365/2020 de 2 de Outubro
2020	1,0051	Aviso nº 15 225/2019 de 1 de Outubro
2019	1,0115	Aviso nº 13 745/2018 de 26 de Setembro
2018	1,0112	Aviso nº 11 053/2017 de 25 de Setembro
2017	1,0054	Aviso nº 11 562/2016 de 27 de Fevereiro
2016	1,0016	Aviso nº 10 784/2015 de 27 de Fevereiro
2015	0.9969	Aviso nº 11 680/2014 de 27 de Fevereiro
2014	1,0099	Aviso nº 11 753/2013 de 27 de Fevereiro
2013	1,0336	Aviso nº 12 912/2012 de 27 de Fevereiro
2012	1,0319	Aviso nº 19 512/2011 de 27 de Fevereiro
2011	1,003	Aviso nº 18 370/2010 de 27 de Fevereiro
2010	1,000	Aviso nº 16 247/2009 de 27 de Fevereiro
2009	1,028	Aviso nº 23 786/2008 de 27 de Fevereiro
2008	1,025	Aviso nº 19 303/2007 de 27 de Fevereiro
2007	1,031	Aviso nº 9 635/2006 e Rectificação nº 1 579/2006
2006	1,021	Aviso nº 8 457/2005 de 19 de Setembro
2005	1,025	Aviso nº 9 277/2004 de 17 de Setembro
2004	1,037	Aviso nº 10 280/2003 de 17 de Setembro
2003	1,036	Aviso nº 10 012/2002 de 17 de Setembro
2002	1,043	Aviso nº 13 052-A/2001 de 18 de Outubro
2001	1,028	Aviso nº 1 062-A/2000 de 30 de Outubro
2000	1,028	Portaria nº 982-A/1999 de 30 de Outubro

 

O presente quadro não dispensa a consulta do diploma oficial publicado em Diário da República.