Viver em condomínio

Viver em condomínio não é um processo pacífico face à dificuldade de harmonizar e conciliar a dupla condição de proprietários e comproprietários, pelo que, importa evitar situações susceptíveis de potenciar o surgimento de conflitos de vizinhança. O desiderato deste blogue é abordar as questões práticas inerentes ao regime jurídico da propriedade horizontal, atento o interesse colectivo dos condóminos em geral e administradores em particular.

04 abril 2025

Comunhão, contitularidade e compropriedade


Existe propriedade em comum, compropriedade, comunhão ou contitularidade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa (cfr. nº 1 do art. 1403º do Código Civil). 

Por exemplo, se a compra de um imóvel tiver sido efectuada simultaneamente por AA e BB, na qualidade de compradores, os mesmos tornaram-se comproprietários da habitação.

Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ainda que possam ser quantitativamente diferentes. 

Cada comproprietário tem uma posição quantitativamente determinada sobre a coisa comum, designada de quota. Essa posição resulta do título constitutivo, por exemplo, o contrato de compra e venda. 

Quando o título constitutivo é omisso, a lei presume que as quotas são iguais (cfr. nº 2 do art. 1403.º, in fine, do CC), o que significa, por exemplo, que sendo dois os comproprietários, cada um terá uma quota de metade. Na hipótese de valer a presunção legal, será possível a sua elisão, nos termos gerais. 

A determinação da quota dos comproprietários é importante, uma vez que, nos termos legais, entre outros efeitos, os comproprietários participam nos encargos e nas vantagens da coisa comum na proporção das suas quotas (cfr. nº 1 do art. 1405º do CC). Por exemplo, no pagamento do imposto devido pela titularidade da coisa comum ou numa mais-valia na futura venda da coisa comum. 

No regime típico da compropriedade, os comproprietários não estão obrigados a permanecer na situação de indivisão, podendo obter a divisão da coisa comum amigavelmente ou, na falta de acordo, judicialmente, porém, os demais comproprietários gozam de preferência legal na venda ou dação em cumprimento da quota alienada, nos termos previstos no art. 1409º do CC. 

As regras da compropriedade, previstas nos artigos 1403º e seguintes do Código Civil, têm relevância acentuada, por serem igualmente aplicáveis, com as necessárias adaptações, a outras formas de comunhão ou contitularidade, por exemplo, ao co-usufruto (art. 1404.º do CC) e à propriedade horizontal (art. 1414º e ss. do CC) 

Neste regime, impera uma regra diferente, porquanto, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo o conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles podendo ser alienado separadamente, nem sendo lícito renunciar à parte comum (cfr. art. 1420º do CC).

A compropriedade e a comunhão de bens têm contudo regime diverso: Na compropriedade, cada um dos comproprietários tem direito a uma quota; ideal ou intelectual do objecto, tendo cada um deles uma certa liberdade para agir isoladamente quanto à sua fracção; Na comunhão de bens (designadamente na comunhão conjugal) há um só direito e vários titulares, não podendo nenhum deles isolado fazer nada. Na comunhão conjugal, quanto à partilha, há que seguir a via extrajudicial por acordo, ou, não o havendo, há que seguir o regime do inventário, não a divisão de coisa comum, a qual pressupõe a existência de compropriedade.

A compropriedade não se confunde com a comunhão emergente de um regime matrimonial de bens, uma vez que aquela pressupõe um título de aquisição de um bem em que ambos os comproprietários intervenham, enquanto esta significa que um bem adquirido apenas por um dos cônjuges passa a ser bem comum do casal. Assim, os bens comuns dos cônjuges constituem objecto, não duma relação de compropriedade, mas duma propriedade colectiva e nesta, há um direito uno, enquanto na compropriedade há um aglomerado de quotas dos vários comproprietários. Só se se tiver intervindo como comprador na escritura de compra e venda é que se pode afirmar ter este adquirido em comum e partes iguais (como comproprietário) o bem objecto da escritura.


01 abril 2025

ACTRP 13-09-16: Incorporação parte fracção vizinha


Tribunal: TRP
Processo: 2144/10.1TBPVZ.P1
Relator: Rodrigues Pires
Data: 13/09/2016

Descritores

Propriedade horizontal
Alteração
Título Constitutivo
Usucapião

Sumário:

I - Face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil – e não se verificando nenhuma das exceções previstas no art. 1422º-A do mesmo diploma (junção de frações contíguas; divisão de frações autónomas autorizada pelo título constitutivo ou pela assembleia de condóminos sem oposição) -, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado e nunca através de decisão judicial, que se funde, designadamente, na aquisição por usucapião.

II - Se um condómino pretende alterar o título constitutivo da propriedade horizontal anexando à sua fração autónoma parte de uma outra fração, essa situação não cabe em nenhuma das exceções previstas no art. 1422º-A do Cód. Civil.

III - Se para a solução do caso a impugnação da decisão da matéria de facto se mostra irrelevante, o Tribunal da Relação pode abster-se de proceder ao seu conhecimento, por tal se tratar de ato inútil.

Texto integral: vide aqui