Da responsabilidade da administradora, por si, e não como representante

Quando há um condomínio há também uma administração do condomínio.

Do disposto no art. 1427 do CC, a contrario, decorre que o administrador do condomínio deve levar a efeito reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, sendo elas as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Esta norma tem a redacção da Lei 8/2022, que só entrou em vigor em 10/04/2022, depois da propositura da acção, mas o mesmo resultava da redacção anterior que apenas não esclarecia expressamente o que é que eram reparações indispensáveis e urgentes.

Do art. 1436/f) [igual à alínea g) na redacção da Lei 8/2022] decorre que o administrador do condomínio deve realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, ou seja, “os destinados a evitar a deterioração ou destruição dos bens, podendo ter natureza material ou judicial.”

Da responsabilidade do condómino a quem o uso da coisa comum está afectada

O art. 1421/3 do CC dispõe que “O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.” E o art. 1424/3 do CC, na redacção anterior à Lei 8/2022, disponha para esse caso que “as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.”

Daqui pareceria que, neste caso, “só este [condómino pode ser responsabilizado, um vez que, nesse caso, os encargos de conservação e fruição só àquele pertencem” (Ana Taveira da Fonseca, estudo citado, pág. 103) ou “[…] só este [condómino] responde, visto correrem por sua conta os encargos de conservação […]” (Rui Ataíde, obra citada, pág. 300).

No entanto, desde pelo menos 2005, a doutrina [Raul Guichard, Propriedade horizontal. Despesas com a conservação de um “terraço intermédio”, Revista de Ciências Empresariais e Jurídicas, n.º 3 (2005), pág. 244, consultado online)] e depois a jurisprudência fazia uma distinção que se traduzia numa interpretação restritiva do art. 1424/3 do CC, no sentido de que: III - Há, porém, que distinguir, dentro dessas despesas [as referidas no art. 1424/3 do CC], as chamadas despesas de manutenção das despesas de reparação resultantes, não do uso normal das partes comuns do edifício pelos condóminos que delas se servem, mas de deficiência na construção ou de falta de manutenção de espaços exteriores a essas partes comuns que não são utilizados por aqueles condóminos: as primeiras são a cargo dos condóminos que usam e fruem do terraço por serem eles os beneficiários exclusivos do mesmo e, em princípio, terem sido eles que deram origem ao desgaste ou deterioração dos materiais desse terraço; já as segundas são a cargo de todos os condóminos por as reparações a realizar constituírem um benefício comum de todos eles (acórdão do STJ de 09/06/2016, proc. 211/12.6TVLSB.L2.S1).

No acórdão deste colectivo, de 05/03/2020, proc. 2151/18.6T8ALM.L1, segue-se a mesma posição e faz-se uma resenha de alguma daquela doutrina e jurisprudência que ia no mesmo sentido.

Ora, neste contexto, a Lei 8/2022 acrescentou, um n.º 6 do art. 1421 do CC, que dispõe: “Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afecte o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afecto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respectivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.”

Portanto, esta lei consagra a posição que já então se vinha seguindo, isto é, o estado de conservação é da responsabilidade de todos os condóminos salvo quando o estado de conservação do bem comum do qual advém danos seja imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado, pelo que, não se verificando esta ressalva, também naquele caso a acção deve ser proposta contra todos, como Condomínio, representado pelo administrador (se ficar provado que o estado do bem é imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado, o condomínio terá que ser absolvido, pois que então a responsabilidade é daquele condómino: art. 492/2 do CC).

AcTRP 20.2.25: Capacidade judiciária

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 20 de Fevereiro de 2025

Processo: 1641/23.3T8PVZ.P1

Relatora: Isabel Peixoto Pereira

Descritores:

Administrador do condomínio

Poderes

Assembleia geral

Representação judiciária dos condóminos

Sumário:

I - O pressuposto processual da capacidade judiciária (em relação ao condomínio) não é absoluto, mas sim relativo, dependendo do objecto da causa.

II - A medida da personalidade judiciária do condomínio coincide com a das funções do administrador – ou seja, as ações que se inserem no âmbito dos poderes do administrador devem ser intentadas por (ou contra o) condomínio. Fora do âmbito dos poderes do administrador, o condomínio não tem personalidade judiciária e, portan­to, os condóminos agirão em juízo em nome próprio.

Impedimento de voto

O nº 2 do artigo 1430º do Código Civil é uma disposição que confere aos condóminos o voto por referência às “unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.” Trata-se, pois, do conteúdo e delimitação do direito de voto dos condóminos.

O artigo 176º do mesmo código, ao dispor que “o associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes”, refere-se a uma questão diferente respeitante à matéria dos impedimentos ao direito de voto. 

Portanto, não existe uma norma específica relativamente a impedimentos de votos na assembleia de condóminos. 

O artigo 157º do Código Civil estipula que “As disposições do presente capítulo são aplicáveis às associações que não tenham por fim o lucro económico dos associados, às fundações de interesse social, e ainda às sociedades, quando a analogia das situações o justifique.” 

Assim, tem sido entendido que a norma do artigo 176º do Código Civil que regula o impedimento de voto relativamente às deliberações das associações é subsidiariamente aplicável às deliberações das assembleias de condóminos do edifício constituído em propriedade horizontal por força do mencionado artigo 157º. (v.g. Acórdãos da Relação de Lisboa de 21-10-2008, proc. nº 7933/2008-7 e de 29-12-2015, proc. nº 1417/10.8TVLSB.L1-2 in www.dgsi.pt). 

DL 268/94 de 25/10

DL n.º 268/94, de 25 de Outubro

Regime da Propriedade Horizontal(versão actualizada)

Versões do diploma:

- 3ª versão - a mais recente (Lei n.º 8/2022, de 10/01)
- 2ª versão (DL n.º 81/2020, de 02/10)

- 1ª versão (DL n.º 268/94, de 25/10)

Sumário:

Estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal

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DL n.º 268/94, de 25 de Outubro

A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.

Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza de um diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.

Assim:

Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte: