Penas pecuniárias e juros de mora

Uma questão de grande importância e, que reveste maior actualidade (vide ultima alteração legislativa com a introdução no regime da PH do art. 1424º-A do CC), prende-se com o caso de alguns proprietário(s)/condómino(s), com alguma frequência, interromperem a liquidação da(s) respetiva(s) quotas-partes nas despesas condominiais, entrando, consequentemente, em incumprimento.

Naturalmente, por maioria de razão, a aprovação e aplicação de “ penas pecuniárias” (bem diferente de juros de mora!...) aos condóminos remissos – apenas e só –, carece de um quórum deliberativo da maioria dos votos representativos do capital investido (51 ou 501 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem).

Aqui achegados, importa observar se as sanções de natureza pecuniária deliberadas pela Assembleia de Condóminos se encontram abrangidas pelo art. 6º nº 1 do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, não constituindo as actas de reunião de AG em que foram deliberadas título executivo.

Na anterior redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, o art. 6º, sob a epígrafe "Dívidas por encargos de condomínio", estatuía-se que:

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

Com a aprovação da Lei 8/2022, de 10 de Janeiro, este preceito passou a ter a seguinte redacção:

1 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

2 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

4 - O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.os 1 e 3.

5 - A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Se o campo de aplicação da expressão “contribuições devidas ao condomínio” constante da parte inicial do artigo 6º, nº 1 do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, devia ser perspectivado de forma restrita e por força da qual, a acta da assembleia de condóminos que deliberasse sobre a fixação de penas pecuniárias a aplicar aos condóminos incumpridores das respectivas obrigações, não constituía título executivo no que diz respeito a essas penalizações, por tais quantias não estarem abrangidas pelo preceituado no art. 6º, nº 1, do referido DL nº 268/94, não podendo, assim, servir de base à execução a instaurar pelo administrador para cobrança coerciva das mesmas, actualmente, por força do novo nº 3 deste preceito, as penas pecuniárias passam a ficar balizadas no sobredito conceito.

Importa contudo salientar que tanto a aprovação como a aplicação de “ penas pecuniárias”, tem como escopo a punição extrajudicial do(s) proprietátio(s)/condómino(s) pela inobservância de quaisquer disposições legais, das deliberações da Assembleia Geral dos Condóminos ou das decisões do administrador (cfr. nº 1 do art. 1434º do CC).

Em bom rigor, a figura das “penas pecuniárias” deve ter primeiramente como objectivo coagir o(s) devedor(es) (i.e. condóminos remissos), de forma indirecta – através da ameaça de uma quantia pecuniária suplementar – a cumprir(em) a prestação a que estava(m) inicialmente adstrito(s) (cfr. nº 1 do art. 762º do CC).

A aprovação e aplicação de “penas pecuniárias” encontra pleno enquadramento na expressão “contribuições devidas ao condomínio”, constante na 1ª parte do nº 1 do art. 6º do DL nº 268/94, de 25 de Outubro; bem como, no nº 1 do art. 1424º do CC.

Por outro lado, a aplicação de eventuais “penas pecuniárias” retrata e corresponde a um princípio geral de direito das obrigações, consubstanciado na “cláusula penal”, que as partes podem – e bem – fixar nos respectivos negócios jurídicos (cfr. art. 810º e 812º do CC).

Todavia, a fixação de quaisquer “penas pecuniárias” ao(s) condómino(s), aplicadas em cada ano civil, nunca poderá exceder a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor” (cfr. nº 2 do art. 1434º do CC). 

Contudo, nesta factualidade, importa desde logo que se efectue algumas reflexões em torno do conceito “rendimento colectável”.

Destarte, o “rendimento colectável” anual da “fracção autónoma” deve aferir-se em função da taxa de imposto municipal sobre imóveis (cfr. art. 112º do CIMI, taxa fixada pelas respectivas assembleias municipais dentro de limites que podem variar entre 0,2 a 0,8%) ao valor patrimonial tributário da respectiva “fracção autónoma” (cfr. art. 7º do CIMI).

Presentemente, na “caderneta predial” (emitida pelo respectivo serviço de finanças) apenas consta o VPT (valor patrimonial tributário). Ora, esse valor é bem diferente do “rendimento colectável”...

Importa pois ressalvar que o “valor patrimonial tributário” consiste no valor atribuído ao prédio rústico ou urbano e que se encontra inscrito na matriz predial urbana. Este é averbado na “caderneta predial” pelo respectivo serviço de finanças e serve de base para calcular o IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis (cfr. art. 7º, 37º e ss. do CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).

A terminar, não poderia deixar de se aludir à eventual aplicação de “juros de mora”. Afinal, conforme já se salientos, existe uma profunda diferença entre “penas pecuniárias” e “juros de mora”.

Assim, na eventualidade de recurso à via judicial, já podem ser exigidos – também – “juros de mora” à taxa legal.

No entanto, podem ser estipulados juros de mora a taxa superior. Todavia, tal estipulação deve constar de documento escrito (Acta e/ou Regulamento, onde exista mútuo acordo entre credor(es) e devedor(es) relapso(s)*), não podendo ser fixados juros excessivos ou usuários (cfr. art. 1146º do CC); sob pena de serem apenas devidos os juros de mora na medida dos juros legais (cfr. nº 2 do art. 559º do CC).

* "Interpelado o condómino para pagar a sua prestação para as despesas do condomínio fica sujeito, se o não fizer, ao pagamento de juros de mora que são, em princípio, os legais – artigos 559º, 805º, nº1, 806º, nºs 1 e 2 e Portaria nº 263/99, de 12 de Abril, que fixa os juros legais em 7% ao ano.”

As assembleias telemáticas

Assembleia geral de condóminospresenciais,
por vide-conferência e em modelo misto

Enquadramento geral

A Lei n.º 8/2022 de 17/01, que reviu o regime jurídico da propriedade horizontal, alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25/10 (que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal) e o Código do Notariado, tendo entrado em vigor no dia 10 de abril de 2022.

Na parte que aqui nos aproveita, foi aditado o artigo 1º-A ao DL nº 268/94, de 25/10, com a seguinte redação:

“Artigo 1.º-A

(Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância) 

1 - Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. 

2 - Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios”.

No regime de excepção - o qual resultou da situação pandémica, e que vigorou desde Fevereiro de 2021 a 10 de Abril de 2022 -, todas as reuniões de condomínio podiam ser realizadas presencialmente, virtualmente ou em regime misto (com presenças físicas e digitais). 

O artigo 5.º-A (Realização de assembleias de condóminos) da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março previa que: 

1 - A realização de assembleias de condóminos obedece às regras aplicáveis à realização de eventos corporativos, vigentes em cada momento e para a circunscrição territorial respetiva. 

2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, é permitida a realização de assembleias de condóminos através de meios de comunicação à distância até 30 de junho de 2022, nos termos seguintes: 

a) Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar através de meios de comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência, ou em modelo misto, presencialmente e por videoconferência; 

b) Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto. 

3 - A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. 

4 - Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata. 

5 - Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos na alínea a) do n.º 2, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por correio eletrónico, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento. 

6 - As assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes da data de entrada em vigor do presente regime são válidas e eficazes desde que tenha sido observado o procedimento previsto nos números anteriores. 

Da admissibilidade de assembleia de condóminos em modelo misto

Como já ressalvado o enquadramento histórico atinente à alteração legislativa, deveu-se inicialmente com a necessidade de se responder à crise sanitária decorrente da pandemia da doença COVID-19.

Executada a espinhosa tarefa de percorrer uma legislação claramente resultante de uma “navegação de cabotagem”, podemos assentar nalgumas conclusões. Até à entrada em vigor da Lei nº 4-B/2021, a realização das assembleias de condóminos estava sujeita às regras gerais vigentes. O mesmo é dizer que tais assembleias estavam proibidas (nº 1 do art. 33º do Decreto nº 11/2020 e nº 1 do art. 35º do Decreto nº 3‑A/2021).

A título meramente exemplificativo, refira-se que, na al. a) do nº 1 do art. 20º do Decreto nº 3‑A/2021, em vigor na data de entrada em vigor da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de Fevereiro, prescrevia-se para os estabelecimentos abertos ao público, uma “regra de ocupação máxima indicativa de 0,05 pessoas por metro quadrado de área”.

Com a entrada em vigor da Lei nº 4-B/2021 (em 2 de Fevereiro de 2022), passou a ser aplicado às assembleias de condóminos, para os efeitos que nos ocupam, o regime de “realização de eventos corporativos”. Isto significa que a realização de assembleias de condóminos continuou a ser proibida, salvo se estas assembleias tivessem lugar “em espaços adequados para o efeito”. Portanto, no seguimento das recomendações de afastamento e isolamento social, o Governo, ao aprovar a Lei nº 4-B/2021, de 1 de Fevereiro, que alterou a Lei nº 1-A/2020, de 19 de Março, admitiu, de forma excepcional, a realização de assembleias de condóminos por meios virtuais. 

• Com a entrada em vigor da Resolução do Conselho de Ministros n.º 45-C/2021 (em 1 de Maio de 2021), passou a ser “permitida a realização eventos” (art. 28º desta resolução), desde que “realizados em espaços adequados para o efeito (…) com diminuição de lotação”. 
• Com a entrada em vigor da Resolução do Conselho de Ministros nº 135-A/2021 (em 1 de Outubro de 2021), continuou a ser permitida a realização de assembleias de condóminos “em espaços adequados para o efeito” (art. 10º, nº 3, desta Resolução). 
• Com a entrada em vigor da Resolução do Conselho de Ministros nº 157/2021 (em 1 de Dezembro de 2021), continuou a permitida a realização de assembleias de condóminos “em espaços adequados para o efeito” (art. 13º, nº 6, desta Resolução). 
• Com a entrada em vigor da Resolução do Conselho de Ministros nº 25-A/2022 (em 19 de Fevereiro de 2022), cessaram as limitações realização de assembleias de condóminos.

A partir de 19 de Fevereiro de 2022, a realização das assembleias de condóminos não mais esteve sujeita a restrições impostas pela legislação Covid-19

Em suma, não subsistem dúvidas de que, no ano de 2021, a realização de assembleias de condóminos presenciais esteve totalmente proibida até 2 de Fevereiro. A partir desta data, e simplificando, as assembleias de condóminos presenciais eram permitidas, desde que realizadas “em espaços adequados para o efeito”. Por sua vez, a Lei nº 8/2022 veio consolidar a solução anterior, permitindo agora, de forma definitiva, que se possa efectuar a convocação e a realização de assembleias gerais de condóminos por meios de comunicação à distância.

Destarte, sempre que o administrador do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, as assembleias gerais de condóminos podem realizar-se por meios de comunicação à distância, preferencialmente por video-conferência. 

No entanto, importa salientar que sobe o administrador do condomínio impende o ónus de garantir que todos os condóminos têm condições para participar da reunião virtual, caso contrário, a reunião não poderá ser realizada por esses meios. 

Nesta factualidade, se algum condómino não possuir os meios necessários ou adequados para poder participar nas reuniões plenárias online, deve informar o administrador da existência destes constrangimentos, com a devida antecedência para permitir que o administração possa providenciar os meios requeridos, sob pena de a assembleia não poder decorrer por video-conferência. 

Parece ser indiscutível que atenta a redacção do actual regime da PH, e consequentemente da leitura literal da letra da lei, a mesma parece não comportar a possibilidade de as assembleias de condomínio poderem ser realizadas presencial e virtualmente, ou seja, em regime misto. Porém, importa observar que o literalismo da lei pode não abarcar necessariamente a amplitude do seu sentido. 

E a interpretação há-de levar-se a efeito seguindo uma metodologia hermenêutica que, levando em conta todos os elementos de interpretação - gramatical, histórico, sistemático e teleológico (este a impor que o sentido da norma se determine pela ratio legis) -, permita determinar o adequado sentido normativo da fonte correspondente ao "sentido possível" do texto (letra) da lei." 

Nesta seara, resulta do art. 9º do CC que a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada (nº 1), não podendo, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso (nº 2); na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (nº 3). 

A letra (o enunciado linguístico) é, assim, o ponto de partida. Mas não só, pois exerce também a função de um limite, nos termos do art. 9º nº 2 do CC, e não pode ser considerado como compreendido entre os sentidos possíveis da lei aquele pensamento legislativo (espírito, sentido) "que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso". 

Para se admitir a possibilidade de as assembleias gerais de condomínio poderem ser mistas é imperioso recorrer a uma interpretação extensiva, se a fórmula verbal foi sumamente infeliz, a ponto de ter falhado completamente o alvo. 

Destas sortes, não se ignora que existem razões fortes e até diria ponderosas para a admissibilidade das assembleias mistas, contudo, nos termos do art. 9º nº 3 do CC, o intérprete presumirá que o legislador "soube exprimir o seu pensamento em termos adequados". 

Fica difícil ignorar que o legislador altera um regime provisório que continha na letra da lei a admissibilidade das assembleias mistas e restringe essa admissibilidade ao consagrar o regime de alternância; não verificados os requisitos legais a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios de comunicação à distância. 

Igual regime não foi consagrado para a convocação das assembleias. Inversamente aqui foi admitida, vide nº 1 e 2 do art. 1432º do CC, a possibilidade expressa de as mesmas poderem ser convocadas por meio de carta registada, ou mediante aviso convocatório ou ainda através de correio electrónico. 

O mesmo se diga para o regime que vigora para a regularidade das assinaturas das actas. A assinatura electrónica qualificada passou a ser reconhecida de forma idêntica à assinatura manuscrita, podendo quer a assinatura quer a subscrição da acta ser efectuada mediante a assinatura electrónica qualificada. Valerá ainda como subscrição, a declaração de condómino enviada por correio electrónico. 

Conclusão 

A partir de fevereiro de 2021, as assembleias de condóminos passaram a poder ser realizadas presencialmente, virtualmente ou em regime misto enquanto regime de excepção. No entanto, após a entrada em vigor das alterações ao regime da PH, em abril de 2022, este regime de excepção sofreu restrição porquanto passou a admitir que as assembleias de condóminos possam decorrer presencialmente ou por meios de comunicação à distância, sem que seja admitido o modelo misto (presencialmente e por videoconferência), tal como vigorou no regime excecional.