A propriedade por andares

 

Antes de se organizar o regime jurídico da propriedade horizontal em Portugal, a sua regulamentação entre nós esgotava-se no art. 2335º do Código Civil Português de 1867, também conhecido como Código de Seabra, sob a epígrafe «propriedade por andares».

Código Civil Português 1867

Artigo 2335º

Propriedade por andares

Se os diversos andares de um edifício pertencerem a diversos proprietários, e o modo de reparação e conserto se não achar regulado nos respectivos títulos, observar-se-á o seguinte:

§ 1.º As paredes comuns e os tectos serão reparados por todos, em proporção do valor que pertence a cada um. 

§ 2.º O proprietário de cada andar pagará a despesa do conserto do seu pavimento e forro.

§ 3.º O proprietário do primeiro andar pagará a despesa do conserto da escada de que se serve; o proprietário do segundo a parte da escada de que igualmente se serve, a partir do patamar do primeiro andar, e assim por diante,

Fontes:

Projecto do art. 2533º

Actas pág. 359

Com. Rev. art. 2380º

Cód. Civ. Francês, art. 664º

Jurisprudência:

Ac. TRE de 30 Janeiro de 1951: Dadas as suas características especiais, não é juridicamente de aceitar, no regime da propriedade horizontal ou por andares, admitida pelo art. 2335º do Cód. Civil, que um telhado de um edifício pertença a quem somente seja proprietário de outro ou outros edifícios.

(Rev. Not. Reg. Pred., Ano 25, pág. 123)

Ac. TRL de 17 de Maio de 1950: A divisão de um prédio entre diversos proprietários, por secções horizontais ou andares dá lugar a um misto de propriedade exclusiva e de compropriedade em relação às partes do edifício que se mantêm indivisas, com paredes mestras, fachada, telhado e portas de entrada; o uso das paredes exteriores de cada andar pertence ao respectivo proprietário.

(Rev. Ord. Adv., Ano 10, nº 3 e 4, pág. 459, com comentário de discordância)

Ac. TRL de 17 de Julho de 1932: Não há preceito legal que proíba a divisão de uma casa horizontalmente de forma que o rés-do-chão fique a pertencer a comproprietário e o primeiro andar a outro; a divisão nessas condições é até admitida pelo art. 2335º do Cod. Civil onde se prescreve o que se há de observar quando os diversos andares de um edifício pertencerem a diversos proprietários.

(Rev. Just. pág. 17-183)

Compropriedade e divisão

Diz-se que há compropriedade ou propriedade comum, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, podendo os direitos dos comproprietários ou consortes sobre a coisa comum ser quantitativamente diferentes, isto é, na aquisição, por exemplo, de um imóvel, uma pessoa poderá deter 25% e a outra pessoa deter os restantes 75%.

Embora possam ser quantitativamente diferentes, os direitos dos comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ou, por outras palavras, os consortes detêm simultaneamente um conjunto de direitos sobre toda a coisa e não apenas sobre a medida de participação de cada um, quota ou parte da coisa.

Cada um dos comproprietários é livre de dispor de toda a sua quota na comunhão. Todavia, nos termos do disposto no art. 1408º do CC, o consorte não pode, sem consentimento dos restantes, alienar nem onerar parte específica da coisa comum, sob pena de nulidade. Importa realçar que o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda ou dação em cumprimento a estranhos, da quota de qualquer dos seus consortes. Assim, na eventualidade de um dos comproprietários pretender vender a sua quota a terceiro, ele deverá dar conhecimento aos demais consortes, do projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.