Loteamento vs Propriedade Horizontal - I

I. INTRODUÇÃO

O solo, enquanto suporte físico no qual assentam a construção urbana e as actividades físicas humanas, levanta vários problemas decorrentes da compatibilização entre as pretensões urbanísticas privadas e as regras públicas. Uma das manifestações desses problemas corresponde à questão ora em apreço de saber o que pode e deve entender-se como operação imobiliária sujeita ao regime do loteamento urbano e/ou ao regime da propriedade horizontal, bem como quais as vantagens e desvantagens decorrentes do enquadramento num ou noutro regime legal.

Este dilema resulta da introdução em 1994 do artigo 1438.º-A no Código Civil (“Propriedade Horizontal de Conjuntos de Edifícios”) através do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro.

Recuando um pouco no tempo, importa recordar que a procura de solos e o surto da construção se tornou maior no século XX, após a 2.ª Guerra Mundial e com o desenvolvimento industrial. O êxodo rural e a migração para as cidades, a partir da década de 60, aliadas à escassez de solos e de habitações, ao encarecimento do custo de vida - nomeadamente das rendas - e à evolução técnica no domínio da engenharia e dos materiais de construção, criaram as condições necessárias para, por um lado, se iniciar a construção em massa e em altura e se proporcionar a oferta de habitações a preços acessíveis e, por outro lado, se recorrer à divisão e ao uso do solo com um claro desrespeito pela lei e/ou pelo interesse público.

Loteamento vs Propriedade Horizontal II

Alguma doutrina tem vindo a incluir dentro do conceito de propriedade horizontal (vertical) introduzido pelo artigo 1438º-A do Código Civil as seguintes situações/exemplos tipo:

(i) - conjunto de edifícios ligados entre si por partes comuns, e sujeitos todos ao mesmo e único regime de propriedade horizontal, com a distinção de que não tem por objecto um único edifício mas sim vários. Esta figura corresponde aos usualmente designados “supercondomínios”;

(ii) - conjunto de várias unidades imobiliárias (edifícios autónomos) nas quais não existe divisão da propriedade por fracções, mas que fruem igualmente de bens e serviços comuns, correspondente aos usualmente designados “condomínios fechados”. Neste caso, o objecto da propriedade horizontal não são fracções de edifícios mas sim moradias/casas/vivendas autónomas;

(iii) - conjunto de vários edifícios autónomos divididos em fracções, ligados entre si funcionalmente, tendo cada um o respectivo regime de propriedade horizontal “simples” e próprio, existindo simultaneamente partes comuns a todos os edifícios que envolvem um regime especial. Este regime especial tem carácter meramente obrigacional, não sendo qualificável e registável junto da Conservatória do Registo Predial competente como de propriedade horizontal;