Tribunal: TRL
Processo nº: 5307/04.5YXLSB.L1-2
Relator: Ondina Carmo Alves
Data: 28-05-2009
Sumário:
1. Inexiste hoje quaisquer obstáculos legais que impeçam a eleição de uma pessoa colectiva como administradora das partes comuns do edifício e, tendo sido para tal eleita uma sociedade, o contrato celebrado com o condomínio reconduz-se a um contrato de prestação de serviços, o qual por ser atípico ou inominado, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, como decorre do artigo 1156º do Cód. Civil.
2. Como característica essencial do regime destes contratos, avulta a regra da livre revogabilidade estabelecida no artigo 1170º, nº 1 do Código Civil, falando-se em revogação unilateral quando ocorre desvinculação unilateral operada pela vontade de um único contraente.
3. O conceito de interesse na conservação do mandato aludido no nº 2 do citado artigo 1170º do C.C., susceptível de justificar a restrição ao princípio da revogabilidade ínsito no nº 1 do preceito, tem de ser um interesse relevante que não pode resultar de um mero critério económico.
4. Se a sociedade que presta o serviço de administração do condomínio declara que não pretende manter-se no cargo, o que foi aceite pelo condomínio, nunca a obrigação de indemnizar consagrada no artigo 1172º do Código Civil se poderá colocar.
5. A “exceptio non adimpleti contractus” configura-se como uma excepção dilatória de direito material, que se traduz num meio puramente defensivo e dilatório, apenas legitimando a recusa de cumprir, não impossibilitando tornar efectivo o cumprimento da obrigação da contraparte, e só pode ser aplicada quando ocorra o sinalagma contratual que liga as prestações essenciais do contrato bilateral e não todos os deveres de prestação dele emergentes, sendo também necessário que uma dessas prestações essenciais objecto do sinalagma esteja por cumprir, mas seja ainda possível o respectivo cumprimento, visto que se o incumprimento já não for possível, a excepção não pode actuar.
6. O cumprimento da obrigação a que um devedor está vinculado pode implicar a assunção de uma obrigação de meios ou de uma obrigação de resultado. Se o devedor, ao contrair uma obrigação, se compromete a garantir ao credor um certo resultado: é uma obrigação de resultado. Mas, se o devedor não se obriga perante o credor a obter qualquer resultado, apenas se obrigando ao desenvolvimento diligente de uma actividade com vista à obtenção de um resultado, independentemente da sua consecução, essa obrigação não é de resultado, mas apenas de meios.
7. A prestação a que a sociedade administradora do condomínio está vinculada, consistente na cobrança das receitas, traduz-se precisamente numa obrigação de meios, ou seja, exige-se que essa sociedade desenvolva diligentemente toda a actividade adequada à obtenção da devida cobrança dessas receitas, ainda que – se necessário – mediante o recurso a acções judiciais, para as quais tem legitimidade, não carecendo da prévia autorização ou convocação da assembleia de condóminos.
8. Tendo o condomínio atribuído à sociedade administradora um comportamento omissivo, que terá acarretado um imperfeito cumprimento ou um cumprimento defeituoso do contrato, recaía sobre aquele o ónus de alegação e prova dos elementos consubstanciadores da falta de diligência da sociedade administradora na execução da prestação a que esta estava vinculada - cobrança das comparticipações dos condóminos - e, designadamente, da necessidade de proceder à propositura de acções judiciais.
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