Administrador judicial

Artigo 1435.º

(Administrador)

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4 - O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5 - O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC). No entanto, poderá dar-se o caso de a assembleia de condóminos não eleger administrador. Então, caberá ao tribunal nomear administrador, a requerimento de qualquer dos condóminos. Nos termos do art. 1435º, nº 2 do CC, se a assembleia de condóminos não eleger um administrador, este poderá ser nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino, sem para tal carecer de convocar a assembleia.

Importa ressalvar que não existe nenhuma disposição na lei que imponha a um condómino ou a um terceiro que seja obrigado a desempenhar as funções de administrador por designação do tribunal. Se a pessoa ou entidade nomeada não aceitar o cargo a solução é propor nova nomeação. Por esta razão é de todo conveniente que o nome indicado ao juiz tenha consentido com a sua nomeação.

A lei anterior estabelecia ser competente para a nomeação o tribunal da situação do prédio, porém, omitindo qualquer referência a esse respeito, o código civilista implicitamente remeteu a solução do respectivo problema para as regras estatuídas na lei processual civil.

Neste concreto, a intervenção do tribunal destina-se a suprir a omissão cometida pela assembleia de condóminos, enquanto órgão de administração das partes comuns do prédio (cfr. art. 1430º, nº 1 do CC).

O processo adequado a tal nomeação judicial de administrador de condomínio é o previsto no art. 1428º do CPC. Trata-se de um processo de jurisdição voluntária, cuja tramitação é completamente distinta da do procedimento cautelar comum (cfr. art. 384º a 388º do CPC), pelo que não seria possível aproveitar a tramitação desta providência para obter a nomeação de administrador tida em vista no art. 1435º nº 2 do CC (cfr. art. 199º do CPC).

O condómino que pretenda a nomeação judicial do administrador indicará a pessoa que repute idónea, justificando a sua escolha, sendo citados os demais condóminos para contestar (cfr. art. 1428º do CPC), os quais, podem também indicar pessoas diferentes, justificando igualmente a indicação.

O administrador judicial tem os mesmos direitos e as mesmas obrigações que o administrador eleito pela assembleia de condóminos, podendo o tribunal a todo o tempo revogar ou modificar a decisão de nomeação do administrador.

Na falta de acordo entre os condóminos, a remuneração do administrador judicial será determinada pelo juiz juntamente com a nomeação.

O Ac. do TRL de 18/10/2008 decidiu que:

I - O pedido de nomeação judicial de administrador em propriedade horizontal tem como causa de pedir a inexistência de um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia, seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador. Não sendo alegados tais factos essenciais, a petição inicial é inepta quanto a esse pedido. E nada indicando que ocorre uma tal situação de facto, sempre faltará o interesse em agir.

II - A ação de exoneração judicial de administrador do condomínio deve ser intentada apenas contra o administrador cuja exoneração se pretende e não também contra os demais condóminos, que são parte ilegítima, sem prejuízo da audição destes, nos termos do art. 1055.º, n.º 3, aplicável por via do art. 1056.º, ambos do CPC.

III - Nessa ação, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

IV - Verificando-se apenas algumas insuficiências e imprecisões na exposição da matéria de facto, não pode ser proferido despacho de indeferimento liminar.

Procedimento cautelar

Eventualmente um ou mais condóminos podem julgar necessária a nomeação de um administrador do condomínio com fundamentos e nos termos próprios do procedimento cautelar comum, ou seja, a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de lhes causar lesão grave e dificilmente reparável (cfr. art. 381º nº 1 e 2 e 387º nº 1 do CPC).

No entanto, importa salientar que a tramitação do procedimento cautelar comum é inadequada e inaproveitável para a nomeação judicial de administrador de condomínio prevista no nº 2 do art. 1435º do CC, a menos que esteja em causa a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de causar ao condómino ou condóminos lesão grave e dificilmente reparável.

O art. 381°, n° 1, do CPC dispõe que «sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem, antes de proferida decisão de mérito, cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, pode requerer a providência, conservatória ou antecipatória do efeito daquela decisão, concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado».

O n° 1 do art. 387° explicita que «a providência é decretada desde que haja probabilidade séria da existência do direito e se mostre suficientemente fundado o receio da sua lesão». A decretação da providência pressupõe, pois, que se verifique a “probabilidade séria da existência do direito invocado” e “fundado receio de que outrem, antes da acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito”. Além disso, a providência requerida deverá ser adequada à salvaguarda do direito invocado.

O procedimento cautelar é sempre dependência da causa que tenha por fundamento o direito acautelado (cfr. nº 1 do art. 383º do CPC).

Personalidade judiciária do administrador

De acordo com o disposto no art. 1430º do CC, a administração das partes comuns de um prédio cabe à assembleia de condóminos, enquanto órgão deliberativo do condomínio, e ao administrador, como órgão executivo, que exerce as funções previstas na lei (cfr. art. 1436º, do CC) e as que lhe forem delegadas pela assembleia.

A lei (cfr. art. 6º, al. e), do CPC e 1437º, do CC) atribui ao condomínio personalidade judiciária, concedendo ao administrador a função de representação processual do condomínio (tornando efectivo o exercício dos poderes processuais do mesmo, pois que atenta a falta de personalidade jurídica, falta-lhe a capacidade judiciária, que é suprida através da representação judiciária do administrador) limitada às acções que se inserem no âmbito dos seus poderes ou na execução das funções que lhe pertencem (âmbito de uma competência própria do administrador cujo exercício não se encontra dependente de qualquer autorização da assembleia de condóminos) ou quando autorizado pela assembleia relativamente aos assuntos que exorbitam a sua competência e se inserem no âmbito próprio da assembleia de condóminos (pode porém o administrador ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício (quando estejam em causa actos de conservação e de fruição das coisas comuns, actos conservatórios dos respectivos direitos ou a prestação de serviços comuns – art. 1437º, nº 2, do CC).

Verifica-se, por isso, que ao contrário do que resulta da epígrafe do art. 1437º, do CC, o preceito reporta-se à capacidade processual (e não à legitimidade, porquanto cabendo ao administrador a função de representação processual do condomínio, a questão da legitimidade apenas se poderá colocar relativamente ao condomínio e não no tocante ao administrador, já que este não é parte no processo) do condomínio, que se traduz na concretização do princípio contido no art. 22º, do CPC.
 

O exercício do direito de acção relativamente às matérias de administração do condomínio que não sejam enquadráveis nas funções específicas do administrador (por não respeitarem à gestão corrente do condomínio) cai no âmbito da competência da assembleia de condóminos, carecendo o administrador da decisão da assembleia na atribuição dessa incumbência.

Denunciar contrato administração

A exoneração do administrador
e
denuncia do contrato de administração de condomínios

A exoneração da administração do condomínio é matéria que está prevista no artigo 1435º do Código Civil, o qual refere que:

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4. O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Decorre deste regime que o administrador pode ser exonerado, mas a sua exoneração deve ser fundamentada, ou porque praticou irregularidades, ou porque o desempenho da sua função de administrador não foi desempenhada com a diligência com que deveria sê-lo. Mas mais do que isso, é necessário que tenha existido dolo, ou pelo menos, negligência, no desempenho do seu cargo, enquanto representante das partes comuns do prédio.

É importante, através de exemplos, definir o que se entende como justa causa para exoneração do administrador, para os efeitos do nº 3 do artigo 1435º do Código Civil.

Assim, terá justa causa para promover a exoneração a assembleia do condomínio em que o administrador violar as obrigações que tem enquanto administrador, nomeadamente, não convocando a assembleia, não apresentando as contas, não pagando determinadas despesas essenciais, enfim, colocando em causa o vínculo de confiança estabelecido.

Neste mesmo sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14/12/2004, que refere que “No campo do direito civil, a doutrina e a jurisprudência vêm tentando definir o conceito de “justa causa”, colocando o assento tónico quer nos elementos subjetivos, a relação de confiança e de lealdade que devem existir na vigência do contrato, quer nos elementos objetivos, a concretização do resultado visado pelo contrato. Constitui “justa causa”, todo o facto, subjetivo ou objetivo que ponha em crise a continuação do vínculo contratual ou que torne inexigível a um dos contraentes a sua permanência na relação contratual.”

Deste modo, a inclusão de clausulas contratuais em contratos de prestação de serviços de empresas prestadoras de serviços de administração de condomínio que dificultem ou tornem impossível o exercício do direito à sua exoneração é claramente abusivo. 

 

Veja-se por exemplo a inclusão de prazos longos (90 dias ou mais por exemplo) para a denúncia tornam praticamente impossível de cumprir o prazo estipulado, tendo como consequência a automática renovação do contrato contratos contra a vontade dos condóminos e abalando toda na relação de confiança e de lealdade que deverá existir nas relações condomíniais.

Assim, nos termos do artigo 19º do Regime das cláusulas contratuais gerais, previsto no Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro, tais cláusulas a meu ver devem ser consideradas nulas.

Ocorrendo uma situação de quebra de relação de confiança, verifica-se justa causa, socorremo-nos aos mecanismos da exoneração do administrador, realizada em assembleia de condóminos convocada para o efeito nos termos do artigo 1435º, nº 1 do Código Civil e/ou mecanismo do processo de jurisdição voluntária de exoneração judicial do administrador, nos termos do artigo 1057º do Código de Processo Civil.

O mais comum, e aconselhável no caso concreto, é que se siga o primeiro mecanismo, sendo que para o efeito, deverá ser convocada uma assembleia de condóminos, por pelo menos 25% do capital investido, nos termos do artigo 1431º, nº 2 do Código Civil.

O administrador pode ser convocado por carta registada, ou se se quiser usar forma mais solene, por carta registada com com aviso de recepção. Caso aquele não seja convocado, a comunicação da exoneração e denúncia do contrato de administração ter-se-à que fazer por carta registada com aviso de recepção.

Importa salientar que, sem prejuízo de outros assuntos que os condóminos pretendam discutir em sede plenária, deverá constar expressamente da Ordem de Trabalhos da convocatória o ponto de “exoneração do administrador”.

A deliberação de exoneração/denúncia será tomada por maioria simples e da acta deverão resultar todos os elementos em que os condóminos assentam a sua falta de confiança no administrador e que justifiquem a sua exoneração.

Caso não exista quórum em primeira convocação, ou não se logre obter os 25% do capital investido para efeitos de ser realizada a assembleia em segunda convocatória, a exoneração pode ser judicial, sendo que para tanto, qualquer condómino tem legitimidade para a requerer, alegando os factos em que fundamenta a justa causa de exoneração.

O exercício administrativo do órgão executivo

À semelhança de uma associação, uma sociedade ou uma cooperativa, também o condomínio possui os seus órgãos. Estes órgãos instituem assim uma organização própria, dirigida a uma actuação interna - no âmbito do próprio condomínio - e externa - perante terceiros.

Os objectivos fundamentais destes órgãos passam pelo suprimento das necessidades diárias de manutenção ou por fazer face a circunstâncias extraordinárias que se prendam com a gestão das partes comuns do condomínio.

O órgão deliberativo por excelência é a assembleia de condóminos composta, como o nome indica, por todos os condóminos, que deliberam sobre matérias respeitantes à administração de partes comuns ou serviços comuns. O outro órgão do condomínio é o administrador, cabendo-lhe as funções de, por um lado, executar as deliberações da assembleia e, por outro lado, tratar da gestão corrente do condomínio.

O administrador é, assim, um órgão essencialmente instrumental, de importância fundamental. Dessa forma, deverá afixar a sua identificação e melhor forma de contacto, de modo a ser visível por todos os condóminos. As suas competências são estipuladas por lei, sendo que a assembleia pode atribuir-lhe ainda outras que entenda por necessárias à administração do condomínio.

São funções do administrador do condomínio, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. artº 1436º do CC), nomeadamente:

b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
h) Executar as deliberações da assembleia dos condóminos;
j) Prestar contas à assembleia dos condóminos;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

São também funções do administrador do condomínio:

Convocar as reuniões da assembleia de condóminos, nomeadamente a reunião a realizar na primeira quinzena de Janeiro, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. (cfr. artº 1431º, nº 1 e nº 2, do CC).

O legislador não estabeleceu nenhuma metodologia a observar na feitura do relatório de gestão e contas, porém, este deve conter-se com os dados tidos por bastantes para se fazer prova da proveniência das receitas e subsequente desembolso nas despesas aprovadas, comprovadas mediante competente documentação (recibos e/ou facturas) de suporte (cfr. por analogia artº 288º CSC).

Não procedendo aquele à feitura e prestação voluntária das contas, no escrupuloso cumprimento das regras e prazos prefixados na lei, pode e deve qualquer condómino, dele recorrer para a AGC, nos termos do artº 1438º do CC, podendo, para o efeito, convocar, sozinho e por sua iniciativa, a reunião plenária, a qual apreciará a irregularidade, decidindo em conformidade.

Atente-se que, o administrador do condomínio pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício. (cfr. artº 1437º, nº 2, do CC). Nestes casos, deverá submeter rapidamente o assunto à discussão e deliberação da assembleia dos condóminos, precavendo também a possível necessidade de constituição de advogado, designadamente para os recursos e para as causas em que tal seja obrigatório.

Não se oferecendo aquele à devida e requerida prestação de contas, pode a AGC deliberar no sentido de se recorrer a outros meios mais expeditos para lograr tal desiderato, designadamente, intentando uma acção em tribunal (ou julgado de paz, se o houver no concelho), para, mediante um processo especial de prestação de contas, regulado pelo artº 941º e ss. do Código Processo Civil, obriga-lo à sua feitura. Este preceito confere legitimidade “ad processum” para a acção de prestação de contas a “quem tenha o direito de exigi-las” ou “o dever de prestá-las”, sempre tendo por objecto o apuramento e aprovação das receitas obtida e das despesas realizadas por quem administra bens alheios.

Na eventualidade de se verificar que houve uma indevida apropriação de dinheiros do condomínio, configura-se tal, a prática de um crime de abuso de confiança (cfr. artº 205º do Código Penal) e eventualmente de infidelidade (cfr. artº 204º do CP) e crime de falsificação de documentos (cfr. artº 256º do CP). Porém, importa ressalvar que a administração de um condomínio não é ofendida em relação a um eventual crime de abuso de confiança concretizado na apropriação do valor das quotas entregues pelos condóminos para fazer face às despesas comuns do prédio.

Relativamente aos comprovativos, somos de recorrer ao Código Civil que pelo artº 787º explicita que, quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita, devendo a quitação constar de documento autêntico ou autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial, se aquele que cumpriu tiver nisso interesse legítimo, e, o autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento.

E subsidiariamente ao preceituado no Código Comercial que pelo seu artº 40º, ensina que todo o comerciante é obrigado a arquivar a correspondência e telegramas que receber, os documentos que provarem pagamentos e os livros da sua escrituração mercantil, devendo conservar tudo pelo espaço de dez anos, por sua vez, o mesmo Código pelo artº 476º estabelece que o vendedor não pode recusar ao comprador a factura das cousas vendidas e entregues, com o recibo do preço ou da parte de preço que houver embolsado.

Não havendo tal documentação de suporte, impõe-se o ónus de prova. Com efeito, a regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova. O artº 342º do CC preceitua precisamente esta regra. No entanto, a lei circunscreve a obrigação de prova dos factos que sejam constitutivos do direito que se alega, isto é, aqueles que servem de fundamento e que substancialmente configuram uma determinada posição jurídica.

Finalmente, o artº 519º, n. 2 do CPC e o artº 344º, nº 2 do CC estabelecem expressamente a inversão do ónus de prova quando uma determinada parte tiver culposamente tornado impossível a prova a quem tivesse o ónus de a efectivar, designadamente recusando a exibição de documentos que apenas a mesma tenha em seu poder ou possa obter, sem prejuízo de outras sanções que a lei admita sejam aplicadas à desobediência ou falta de declarações. Sendo a recusa ilegítima, verifica-se a inversão do ónus de prova, que contudo pressupõe que tenha havido uma recusa de cooperação processual por uma das partes que tenha tornado culposamente impossível a prova ao onerado.

A jurisprudência tem, no entanto, considerado que não se verifica a inversão do ónus de prova quando não exista uma indicação precisa de que a parte disponha dos meios de prova que lhe forem solicitados e se verifique, por outro lado, que os elementos instrutórios relevantes poderiam encontrar-se na posse de uma entidade administrativa, a quem poderiam ter sido requisitados.

Nestes casos, não possuindo os competentes recibos de quitação, a produção da prova realiza-se casusisticamente e há-de impender sobre o ex-proprietário, o qual, pode oferecer outros factos susceptíveis de obstar a que um direito invocado se tenha validamente constituído.