Sendo o arrendamento uma modalidade da locação, esta consiste na celebração de um contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. Tratando-se do gozo de uma coisa imóvel, a locação diz-se arrendamento.
O contrato de arrendamento, celebrado entre senhorio e arrendatário, fixa os direitos e deveres a que as partes ficam adstritas, desde logo a obrigação do senhorio entregar o imóvel e a correspondente obrigação de pagamento da renda por parte do arrendatário.
A crescente procura de arrendamento, e a consequente inflação associada, tem sido um dos problemas mais prementes na área do Direito Imobiliário. O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) trouxe uma mudança substancial ao regime do arrendamento, nomeadamente pela extinção da renovação obrigatória, a criação de um procedimento especial de despejo e o regime de atualização das rendas, embora também tenha sido estabelecido um regime transitório mais benéfico para os contratos celebrados antes de 1990 e entre 1990 e 2006.
O contrato de locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. Assim, nestes termos, a locação desempenha uma importante função económica porque permite ao titular de determinada coisa obter rendimento, concedendo temporariamente o gozo dessa coisa, sem abdicar do direito correspondente e, por outro lado, permite a quem não tenha capacidade económica para adquirir os bens que o faça por uma quantia inferior.
A locação é denominada de aluguer quando verse sobre coisa móvel e arrendamento quando recai sobre coisa imóvel. O arrendamento divide-se, desde logo, em arrendamento rústico, quando recaia sobre prédios rústicos, e arrendamento urbano, quando recaia sobre prédios urbanos, este último subdividindo-se, ainda, em arrendamento para fins habitacionais e arrendamento para fins não habitacionais.
A modalidade de arrendamento que mais questões levanta será, sem dúvida, o arrendamento urbano, ao qual se aplica o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Ao contrário do que acontece com o aluguer, que, em princípio, não está sujeito a forma especial, o contrato de arrendamento está sujeito a forma escrita e vincula as partes, o senhorio e o arrendatário, ao cumprimento de um conjunto de obrigações.
Como principal obrigação do senhorio temos a entrega ao arrendatário do imóvel, sem vícios que não permitam realizar o fim a que se destina, sendo o senhorio responsável por todos aqueles que datem do momento da entrega, se não provar que os desconhecia sem culpa ou que eram conhecidos ou cognoscíveis pelo arrendatário.
Também incumbe ao senhorio a obrigação de efetuar obras de conservação ordinária e extraordinária, sempre que sejam requeridas pela lei ou resultem do fim do contrato. Outra obrigação do senhorio de particular interesse é a de dar preferência ao arrendatário no caso de compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de 2 anos.
Por sua vez, o arrendatário tem como principal obrigação o pagamento da renda, sendo que o seu montante pode ser objeto de alteração, desde logo, de acordo com o coeficiente de atualização, devendo esta alteração ser comunicada pelo senhorio ao arrendatário com a antecedência mínima de 30 dias. Em caso de mora do arrendatário, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização correspondente a 50% do que lhe for devido, salvo se o contrato for revolvido com base na falta de pagamento (aí, a resolução já é considerada sanção suficiente). Para cobrar estas rendas em atraso, atente-se que o próprio contrato de arrendamento, quando acompanhado de comprovativo de comunicação ao arrendatário da quantia em dívida, vale como título executivo.
O contrato de arrendamento urbano está sujeito às causas gerais de extinção dos contratos, abrangendo a revogação, a resolução, a caducidade, a denúncia, no caso dos contratos de duração indeterminada, ou a oposição à renovação, no caso dos contratos a prazo. Estas duas últimas modalidades são particularmente importantes, pois foi o NRAU que aboliu definitivamente a renovação obrigatória nos contratos de arrendamento, admitindo a sua denúncia pelo senhorio para o termo do prazo ou com uma antecedência, hoje, estabelecida em dois anos nos contratos de duração indeterminada. No entanto, o NRAU estabelece dois regimes transitórios para os contratos antigos, consoante tivessem sido celebrados na vigência do RAU, entre 1990 e 2006, ou antes de 1990. Assim, conservou-se, em determinados casos, a proibição da denúncia pelo senhorio, e instituiu-se um processo burocrático e demorado de atualização das rendas.
Quanto aos processos relativos ao arrendamento urbano, a ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover a cessação, sendo dispensada, nomeadamente, nos casos de oposição à renovação e denúncia do contrato, e resolução pelo senhorio fundada em falta de pagamento de rendas (situações em que o senhorio pode recorrer ao Procedimento Especial de Despejo).
Por fim, enquanto ação executiva existe uma modalidade especial da execução para entrega de coisa certa, a designada execução para entrega de coisa imóvel arrendada.
