Barulho de animais II

Acórdão: Tribunal Relação de Lisboa
Data: 01/10/2009
Descritores: Direito de personalidade
                      Direito de propriedade
                      Principio da proporcionalidade

Súmula:

1. A existência de uma relação tendencialmente conflituante entre direitos constitucionalmente garantidos - o direito ao descanso e sossego, enquanto direito de personalidade - e o direito de propriedade - leva à necessidade de dirimir o conflito de direitos daí decorrente, de acordo com o contexto jurídico e a respectiva situação fáctica.
2. Sendo embora de respeitar a real prevalência dos direitos de personalidade relativamente ao direito de propriedade, fruto da hierarquia decorrente, designadamente, das normas constitucionais, essa hierarquia não é absoluta, havendo que sopesar a realidade factual em concreto, tendo em consideração que o direito hierarquicamente inferior – neste caso, o direito de propriedade - deve ser respeitado até onde for possível e apenas deve ser limitado na exacta proporção em que isso é exigido pela tutela razoável do conjunto principal de interesses.
3. Há que averiguar se, no caso concreto, a prevalência de um direito relativo à personalidade não resulta em desproporção inaceitável, apelando-se aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, por forma a aquilatar em que medida é que o sacrifício que se impõe ao titular de um direito se justifica face à lesão do outro, vedando-se o uso de um meio intolerável para quem é afectado pela medida restritiva.
4. A intensa e imperiosa convivência entre as pessoas leva a considerar que nas relações de vizinhança há que tolerar algum ruído e alguma incomodidade que todos causam uns aos outros.
5. A reduzida intensidade da incomodidade sofrida pelos autores e a ausência de consequências decorrentes dessa incomodidade, não deve levar à pretendida limitação dos direitos dos réus à propriedade privada, não sendo aceitável, atento o circunstancialismo fáctico apurado, que os réus não possam utilizar plenamente a respectiva moradia e nela deter os seus cães. 

Caso:

Fundamentaram os autores, no essencial, esta sua pretensão na circunstância de possuírem os réus, seus vizinhos, no jardim da sua moradia, numa jaula, dois cães, que estão constantemente a ladrar, privando os autores, bem como a filha destes, de descanso e tranquilidade, o que se tem agravado substancialmente nos últimos tempos. Mais alegaram que, perante a inércia dos réus e a falta de eficácia da acção da autoridade policial a que recorreram, intentaram contra aqueles um procedimento cautelar, vindo o mesmo a terminar por transacção, uma vez que os réus colocaram coleiras eléctricas nos cães, impedindo-os de ladrar com tanta intensidade.

Contudo, e porque os animais deixaram depois de usar as ditas coleiras, os autores intentaram contra os réus novo procedimento cautelar onde os mesmos foram intimados a adoptarem medidas necessárias a eficazmente impedir os seus animais de os continuarem a incomodar, ou, caso o não conseguissem de imediato, a entregar os cães a um fiel depositário. Alegaram ainda os autores que, perante a reiteração da passividade dos réus, solicitaram a remoção dos animais para o canil municipal, já que o ruído provocado pelos mesmos lesa gravemente o respectivo direito ao repouso, descanso e tranquilidade, bem como o direito à saúde da sua filha menor, registando já os autotes um profundo mal estar, caracterizado por cansaço e por irritabilidade extremos, o que determinou alterações no rendimento profissional do autor, e no rendimento escolar da filha.

Computaram os autores os danos sofridos em consequência do comportamento dos réus, para efeito de compensação, em € 15.000,00. 

Ficou provado nos autos que autores e réus residem em moradias contíguas e que os réu, que sempre possuíram cães, têm no jardim da respectiva moradia um canil onde permanecem dois cães de raça pastor alemão, tal como sucede com a maioria das casas do bairro onde todos residem e que servem para guardar as respectivas casas, protegendo-as de assaltos.

Tais cães ladram de forma correspondente ao porte que têm, em determinadas ocasiões do dia e da noite, quando alguém se aproxima do portão da casa dos réus, ou quando algum automóvel estaciona em frente do portão, o que sucedeu até serem removidos, por virtude de decisão cautelar.

Igualmente se apurou que os autores, algumas noites, tiveram dificuldade em dormir. Admite-se que essa circunstância haja sido em consequência do ladrar dos cães, tanto mais que as desinteligências entre as partes em torno dos cães remontam a alguns anos atrás - pelo menos a 2002 - como o demonstram os procedimentos cautelares intentados pelos autores contra os réus, a participação crime efectuada pelos réus contra os autores, bem como o recurso à autoridade policial efectuada pelos autores, deslocando-se tal autoridade policial ao local.

Reconhece-se, por outro lado, o direito dos réus à propriedade privada, usando-a para os fins que entenderem, e nela poderem usufruir da convivência de animais de companhia, como sejam os cães, utilizando-os também por questões de segurança da respectiva habitação. E, considerando que a tutela dos direitos de personalidade implica que se tenha como referência a pessoa em concreto, igualmente se admite que haja ocorrido, no caso em apreço, alguma perturbação no direito dos autores ao descanso e sossego.

Mas, importa ponderar se tal ocorrência implica automaticamente uma limitação do direito dos réus ou, ao invés, se a imposição dessa limitação dependerá da intensidade e do desvalor da invocada perturbação do direito dos autores, o que nos leva a apreciar a questão subsequente.

No caso em apreço, não ficou demonstrado que os cães pertencentes aos réus estivessem constantemente a ladrar não parando de ladrar, de dia e de noite e que, por isso, os autores estivessem impossibilitados ou com enormes dificuldades em dormir e que a filha dos autores tivesse, por virtude desse facto, dificuldade de se levantar de manhã.

Em suma, não ficou provado, conforme fora alegado pelos autores, que em consequência do barulho provocado pelos cães dos réus, os autores se encontrem privados constantemente do descanso e tranquilidade e que tal se haja agravado nos últimos tempos.

É verdade que ficou provado que os autores, algumas noites, tiveram dificuldade em dormir, admitindo-se que em consequência do ladrar dos cães, mas por provar ficou que, por essa circunstância, os autores não tenham conseguido dormir inúmeras noites.

Acresce que tão pouco se provou que as noites mal dormidas pelos autores, bem como pela filha destes, lhes hajam causado, nos dias imediatos, qualquer mau estar, caracterizado por um cansaço e irritabilidade, ou que tal facto lhes haja causado alterações no rendimento profissional ou escolar.

Da prova produzida não pode deixar de se concluir que é mínimo o atentado ao descanso e sossego dos autores.

A intensa e imperiosa convivência entre as pessoas leva a considerar que nas relações de vizinhança há que tolerar, obviamente até certo ponto, algum ruído e alguma incomodidade que todos causam uns aos outros como, de resto, ficou demonstrado nos autos.

Os próprios autores, pese embora sofram de alguma hipersensibilidade ao ruído provocado pelos cães dos réus, eles próprios são igualmente produtores de ruído sendo certo que os autores também têm na sua habitação um cão que não pode deixar de ladrar, sendo susceptível de causar algum incómodo a outras pessoas igualmente hipersensíveis ao ruído.

Em face da prova produzida entende-se que a reduzida intensidade da incomodidade sofrida pelos autores e a ausência de consequências decorrentes dessa incomodidade, não deve levar à pretendida limitação dos direitos dos réus à propriedade privada.

Não é aceitável, atento o circunstancialismo fáctico apurado, que os réus/apelados não possam utilizar plenamente a respectiva moradia e nela deter os seus cães.

Concorda-se, pois, com a Exma. Juíza do Tribunal a quo quando conclui que a axiológica e normativa superioridade dos direitos de personalidade, sobre os direitos de propriedade, não se verifica no caso concreto, isto é, os contornos circunstanciais dos interesses dos Autores, por um lado, e dos interesses dos Réus, por outro, não justificam que se imponha a estes o sacrifício do seu direito, face à natureza da lesão do direito daqueles (princípio da proporcionalidade), sob pena de uso de um meio intolerável para os Réus, afectados pelas medidas restritivas requeridas (princípio da razoabilidade).

Improcedeu, portanto, o recurso de apelação, mantendo-se nos seus precisos termos a decisão recorrida.

Barulho de animais

Acórdão: Supremo Tribunal de Justiça

Data: 3/10/2019
Descritores: Direito ao repouso
                      Relações de vizinhança                        
                      Ruído
                      Abuso de direito
                      Boa fé
                      Direitos de personalidade
                      Direito de propriedade
                      Colisão de direitos

Súmula: I. Existe abuso de direito, nos termos do disposto no artigo 334º do Código Civil, quando alguém, detentor embora de um determinado direito, válido em princípio, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apoditicamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.

II. O juízo sobre o abuso de direito está, assim, dependente das conceções ético-jurídicas dominantes na sociedade.

III. Não obstante a vivência nos meios rurais, impor que nas relações de vizinhança seja de tolerar os ruídos provocados pelos animais domésticos legitimamente criados nos quintais das residências, tais como galinhas e galos, e a suportar algumas contrariedades e incomodidades daí advenientes, a verdade é que essa tolerância e limitação deverá apenas ocorrer na medida adequada e proporcionada à satisfação dos interesses tutelados pelo direito dominante, para que todos possam continuar a viver em sociedade no ambiente rural que escolheram. 

 

IV. Assim, demonstrado que o direito dos autores ao sono e ao repouso está a ser interrompido e afetado, diariamente, entre as 3 e as 5 horas pelo barulho estridente dos galos e galinhas que os réus criam num anexo, que dista apenas 4,395 metros da casa dos autores, impõe-se ter por prevalecente o referido direito dos autores, enquanto emanação dos direitos fundamentais de personalidade, sobre o direito de propriedade dos réus e os interesses destes em fazer criação de galinhas e galos.

Fundamentação:

Segundo o artigo 334º do C. Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.

Perante o preceituado neste artigo e na esteira dos ensinamentos de Manuel de Andrade[2], Vaz Serra[3] e Antunes Varela[4], poder-se-á dizer, em síntese, que existirá abuso de direito quando alguém, detentor embora de um determinado direito, válido em princípio, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apoditicamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.

Segundo Menezes Cordeiro[5], a base ontológica do abuso de direito é a disfuncionalidade intra-subjectiva, ou seja, o exercício do direito que contraria o sistema: o abuso de direito reside na disfuncionalidade de comportamentos jurídico-subjectivos por, embora consentâneos com normas jurídicas permissivas concretamente em causa, não confluírem no sistema em que estas se integram.

Nas palavras do Acórdão do STJ, de 25.06.2009 (processo nº 599/04.2TBCNT.S1), «o abuso de direito abrange o exercício de qualquer direito de forma anormal, quanto à sua intensidade ou execução de modo a comprometer o gozo de direitos de terceiros, criando uma desproporção entre os respectivos exercícios, de forma ofensiva e clamorosa dos valores sociais que se têm como adquiridos».

No caso dos autos, está provado que as galinhas e galos, em número pelo menos de 10, que os réus criam no anexo que construíram junto ao muro que separa o prédio deles do dos autores e dista apenas 4,395 metros da janela da cozinha destes, virada a sul, «todas as manhãs, entre as 3 e as 5h, fazem um barulho estridente que acorda os AA., interrompendo o seu descanso e não mais conseguindo adormecer de uma forma regeneradora, adequada e razoável» e que os autores «por causa dos ruídos produzidos pelas referidas aves, várias vezes se levantam com sintomas de falta de repouso».

Ora, pese embora desconhecer-se o grau de dificuldade dos autores em voltarem a adormecer, dada o carácter genérico das expressões “uma forma regeneradora, adequada e razoável ”, bem como o grau de intensidade da incomodidade sofrida pelos autores, atenta a falta de caracterização dos “sintomas de falta de repouso”, sofridos, em concreto, pelos autores, a verdade é que os factos dados como provados demonstram, claramente, que o direito dos autores ao sono e ao repouso está a ser interrompido e afetado, diariamente, entre as 3 e as 5 horas, o que não só constitui uma lesão do seu direito ao repouso e sossego e ao gozo e fruição de um mínimo de tranquilidade no interior do seu domicílio durante o período noturno, como envolve também afetação do seu direito à saúde e integridade física e psicológica.

E porque assim é, não podemos deixar de ter por prevalecente o direito dos autores ao repouso, ao sono e à tranquilidade, enquanto emanação dos direitos fundamentais de personalidade, nomeadamente do direito à integridade moral e física, à proteção da saúde e a um ambiente de vida sadio dos autores, sobre os interesses dos réus, em fazer criação de galinhas e galos.

Acresce ainda que, numa perspetiva substancial e sob pena de preclusão da efetividade da tutela dos direitos de personalidade dos lesados, não podemos também deixar de afirmar a essencialidade da imposição aos réus de remoção das aves do local onde atualmente se encontram para local onde não perturbem o direito ao descanso dos autores como forma adequada de assegurar aos autores, um descanso noturno de oito horas e um maior período de repouso e de tranquilidade no interior do seu domicílio, e, desse modo, minimizar a afetação da sua saúde e integridade física e psicológica.

É que, como é consabido, a privação do sono e do descanso provoca, no mínimo e para além de muitas outras, alterações fisiológicas como cansaço e fadiga, tudo com repercussões muito nefastas a nível pessoal, profissional e social.

Daí que, face às demonstradas condições do local - galinheiro construído a apenas escassos 4,395 metros de distância da janela da cozinha da casa de habitação dos autores - se considere que o equilíbrio proporcional entre o direito de personalidade dos autores e o direito de propriedade privada dos réus implica a deslocação das aves para local onde não perturbem o direito ao descanso dos autores, assim se minimizando os efeitos nefastos o seu “barulho estridente” provoca nas pessoas dos autores.

Assim, ponderando tudo o que deixou dito e na esteira do decidido no Acórdão do STJ de 01.03.2016 (proc. nº 1219/11.4TVLSB.L1.S1)[15], tem-se como meio adequado e proporcional para a remoção da lesão do direito ao sono, ao repouso e à tranquilidade dos autores a limitação imposta ao direito de propriedade dos réus pelo acórdão recorrido, por não afrontar, em termos intoleráveis, os princípios da boa fé e dos bons costumes nem ultrapassar os limites do socialmente tolerável, dadas as circunstâncias de facto demonstradas, inexistindo, por isso, qualquer abuso de direito por parte dos autores.

Omissão de convocação

O Tribunal da Relação de Lisboa, em Acórdão proferido em 26/1/2021, decidiu que:

"A omissão de convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos consubstancia uma conduta que é, em termos conceptuais - lógicos e ontológicos -, totalmente inconfundível e distinta de uma deliberação aprovada numa tal assembleia, pelo que o disposto no art.º 1433º do Código Civil, e em particular o que aí se estatuí acerca do prazo de caducidade para intentar uma acção de anulação de deliberações da assembleia de condóminos, não pode aplicar-se à regulação da primeira dessas situações.

 

E não existindo no Código Civil uma norma que expressamente regule e estabeleça os efeitos de um tal comportamento omissivo (não convocação de um condómino para a assembleia de condóminos), porque o tribunal não pode abster-se de julgar, invocando a falta ou obscuridade da lei ou alegando dúvida insanável acerca dos factos em litígio (art.º 8º n.º 1 do Código Civil), forçoso se torna encontrar uma solução jurídica para essa situação litigiosa.

 

Para efeito da construção dessa norma reguladora, é indispensável recordar que, nos termos do disposto no art.º 294º do Código Civil, os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei, tudo isto sendo certo que, por força do estatuído no art.º 295º do mesmo Código, aos actos jurídicos que não sejam negócios jurídicos são aplicáveis, na medida em que a analogia das situações o justifique, as disposições do capítulo precedente, e, sem lugar para qualquer dúvida, a convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos é um acto jurídico.
 

E, para o mesmo efeito, importa também lembrar que, como estabelecem, respectivamente, os nºs 2 e 1 do art.º 280º ainda do Código Civil, também aplicáveis à regulação dos efeitos dos actos jurídicos, cometidos ou omitidos, são nulos os negócios jurídicos contrários à ordem pública, ou ofensivos dos bons costumes, sendo também nulos os negócios jurídicos cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável, não se aplicando aqui a ressalva prevista no art.º 281º («Se apenas o fim do negócio jurídico for contrário à lei ou à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes, o negócio só é nulo quando o fim for comum a ambas as partes.»), porque, repete-se, o que está em causa nestes autos é um acto jurídico unilateral (apesar de receptício).
 

É eticamente indefensável e socialmente muito grave omitir um acto com essa dignidade institucional e legal, porque essa não convocação priva um condómino da possibilidade de participar na assembleia defendendo os seus interesses legítimos e os seus direitos, o que constitui uma falha inaceitável nas Sociedades que se organizam segundo o modelo do Estado de Direito (art.º 2º da Constituição da Republica), tanto mais que o direito à propriedade e à iniciativa privadas são direitos fundamentais de todas as pessoas, estando como tal reconhecidos, respectivamente, nos artºs 62º e 61º n.º 1 da Constituição da República Portuguesa e no art.º 17º da Declaração Universal dos Direitos Humanos, adoptada e proclamada pela Assembleia Geral das Nações Unidas através da sua Resolução 217A (III), de 10 de Dezembro de 1948.
 

E é exactamente porque esses direitos têm esse mais elevado nível de protecção ética, institucional e legal (constitucional), que a sua violação constitui uma ofensa à ordem pública e aos bons costumes, logo, um abuso de direito.

 

Acórdão integral, vide aqui: http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/2548f67651f0961a8025868800562e42

Obras nos terraços

Acórdão: TRP
Data: 11-10-2018

Sumário

I- Os terraços de cobertura constituem parte comum do prédio de que fazem parte mesmo quando afcetos ao uso exclusivo de uma fracção.
II - em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, que é desempenhada pelo mesmo, impõe-se distinguir entre.
- obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, que serão da responsabilidade do proprietário da fracção autónoma que tem o uso exclusivo do referido terraço - no º 3 do artº 1424º do C.Civil.
- as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura as quais serão da responsabilidade do condomínio.
III – Só não será assim quando neste último caso esteja comprovado que se devem a uso anormal por parte do proprietário da fracção autónoma.

Fundamentação:

O art. 1424º do CC é claro ao dispor, como regra suplectiva, que, salvo disposição em contrário, as despesas coma conservação e fruição das partes comuns do edifício são da responsabilidade dos condóminos na proporção do valor das suas fracções. Trata-se da de uma típica obrigação propter rem, decorrente da titularidade de um direito sobre a coisa. Como salientam P. de Lima e A. Varela [1] nesta parte o Código não seguiu a opção do critério da utilidade seguido no regime do C Civil italiano, por nem sempre ser fácil destrinçar a quem aproveita a utilidade relativa da coisa.

 
Já os nºs 3 e 4 do mesmo art. 1424º do CC consagram um critério suplectivo diferente relativamente às despesas com os diversos lanços de escadas ou às partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos – nº 3 – ou às despesas com os ascensores – nº 4, assente no critério da utilidade que essas partes comuns representam para os condóminos a quem tais partes comuns aproveitam. Nestes casos as despesas ficam a cargo dos condóminos que são servidos por aquelas partes comuns, ou que por elas possam ser servidas (no caso dos ascensores), relevando assim a utilidade que determinados condóminos podem objectivamente extrair daquelas partes comuns, e não o uso que efectivamente façam delas, subsistindo a responsabilidades pelas despesas em relação a essas partes comuns mesmo em relação aqueles condóminos que , podendo fazê-lo, as não usam.

 
O actual nº 3 do art. 1424º do C Civil, correspondente ao nº 2 do mesmo preceito na redacção original do Código, refere-se, além dos lanços de escadas, às despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, dispõe que ficam a cargo dos que delas se servem.

 
Ora é hoje incontroverso, face ao disposto na alínea b) do nº 1 do art. 1421º do CC, na redacção introduzida pelo DL 267/94, De 25-10, que s terraços de cobertura, mesmo quando de uso exclusivo de um dos condóminos, são partes imperativamente comuns do prédio, atenta a função capital de cobertura ou protecção do imóvel que desempenham no interesse de todos os condóminos. De resto já assim era entendido à luz da mesma norma na redacção anterior aquela alteração legislativa (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, 2ªedição, págs. 422).

 
No entanto em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, a situação dos terraços de cobertura é algo diversa das situações previstas no nº 3 do artº 1424º do CC. É que, se enquanto terraço, são efectivamente de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura servem de forma capital a totalidade dos condóminos.

 
Assim que não pode, de forma simplista, ter como aplicável aos terraços de cobertura o disposto no nº 3 do art. 1424º do CC para fazer recair sobre o condómino que deles tem o direito de uso exclusivo, toda a responsabilidade pela conservação e reparação dos mesmos.
Haverá sim de fazer-se uma interpretação que, atendendo à referida especificidade, conjugue o disposto no nº 1 do art. 1424º com o disposto no nº 3 do mesmo preceito.

 
E essa interpretação não pode ser outra que não aquela que tem vindo a ser adoptada maioritária, senão mesmo uniformemente, pelos tribunais , no sentido de distinguir entre obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, e as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura. E se enquanto às primeiras a responsabilidade pela sua realização e despesas associadas deve ser imputada aos condóminos que tem do terraço o uso exclusivo, atento o disposto no nº 3 do art. 1424º do CC, em relação às segundas a sua responsabilidade recai sobre todos os condóminos na proporção do valor da sua fracção, nos termos previsto no nº 1 do art. 1424º do CC.

 
Fazer recair a responsabilidade pelas despesas de conservação e fruição apenas sobre o proprietário da fracção que detém o uso exclusivo do terraço de cobertura traduzir-se-ia em clamorosa injustiça já que, se enquanto terraço ele é de facto de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura ele é de uso comum e aproveita a todos os condóminos. E por isso mesmo ele é parte comum do prédio.

Terá assim de concluir-se que, no caso dos autos, estando em causa deficiências relativas à impermeabilização do seu terraço que cobre parcialmente a fracção dos Autores, a responsabilidade pela sua reparação recai, na ausência de deliberação em contrário, sobre todos os condóminos na proporção das respectivas fracções.

 
Só assim não seria se estivesse provado ter havido por parte da 2ª ré, ora recorrente, qualquer actuação que tivesse dado origem à apurada falha de impermeabilização do terraço em causa. E essa prova não está feita, como decorre dos factos apurados.

Refere-se ainda na sentença recorrida que ainda que assim não se entendesse, sempre haveria de concluir-se de igual forma em virtude de ter ficado demonstrado que os condóminos do prédio sito no n.º … da D… concordaram que cada um deles cuidaria de zelar pela manutenção e conservação do terraço que lhes está adstrito, garantindo as reparações necessárias para evitar danos ou prejuízos aos demais condóminos.

 
Não é assim.

 
Desde logo porque o estatuto da propriedade horizontal é fixado com base nas disposições legais aplicáveis, no título constitutivo da propriedade horizontal, no regulamento do condomínio, e nas deliberações da assembleia de condóminos. Não bastará por isso um qualquer acordo entre condóminos para conformar o estatuto do condomínio neste ou naquele aspecto.
 

E mesmo quando tomada em assembleia de condóminos a deliberação sobre a repartição das despesas relativas a serviços de interesse comum em termos diversos dos que resultam dos critérios suplectivos constantes dos nº 1 e 3 do art. 1424º do CC, só será válida se for aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Nada disso resulta do que ficou a constar como provado nos autos
 

E assim sendo resta concluir que vigora o critério suplectivamente imposto pelas disposições conjugadas dos nº 1 e 3 do art. 1424º do CC, sendo que, no que concerne às despesas com a reparação da impermeabilização do terraço, uma vez que o que está em causa é a sua utilidade enquanto cobertura do prédio, a repartição haverá de fazer-se nos termos do citado nº 1 do art. 1424º do CC.

 
O facto de os demais condóminos terem vindo a manter e a conservar os terraços de que têm o uso exclusivo, tendo alguns deles inclusive realizado obras de impermeabilização nos seus espaços de terraço, a expensas suas, é a este respeito e pelas apontadas razões, irrelevante. 

Título Constitutivo diferente Projecto CM

Tribunal: Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 072164
Data: 10-05-1989
Decisão: Uniformização de jurisprudência
Área temática: Direito Civil - Teoria geral / Direitos reais
Legislação:
CCIV66 art. 292º, 294º, 1415º, 1416º nº1 e 2, 1417º, 1419º, 1422º.
CPC67 art. 763º e 766º nº 3.
RGEU51 art. 1º, 2º, 3º, 6º, 7º, 8º e 165º.
DL 148/81 de 1981/06/04 art. 13º.
DL 13/86 de 1986/01/23 art. 44º e 51º nº1.
DL 329/81 de 1981/12/04 art. 1º.
CONST82 art. 266º nº 1.
DL 44258 DE 1962/03/31.
CNOT67 art. 74º B C.
Jurisprudência: Sim
AC. STJ DE 1984/01/26 IN BMJ N333 PAG457.
AC. STJ DE 1982/12/21 IN BMJ N322 PAG333.

Sumário:

Nos termos do artigo 294 do Código Civil, o titulo constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal e parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autonoma do edifício, destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal.

Fundamentação:

No caso vertente, o projecto camarário destinou a cave do imóvel a estacionamento privativo dos inquilinos e o titulo afectou-a a armazém; no acórdão recorrido, a decisão da câmara destinou todo o prédio a habitação e o titulo conferiu a uma das fracções (o rés-do-chão) a utilização como atelier.

Esta em causa saber qual a interpretação a dar ao art. 1416º, nº 1, do CC, isto e, a expressão "falta de requisitos legalmente exigidos" abrange tão-só os enunciados no ar. 1415º do mesmo Código (constituírem as fracções autónomas unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum ou para a via publica) ou também "os concretizados pelas competentes autoridades camarárias, de acordo com as normas que regem as construções urbanas". Como decorreria desta questão, importa saber qual a consequência da nulidade, no caso, como e evidente, de esta existir.

A solução contraria a do acórdão recorrido (não atribuir, no plano da invalidade, qualquer consequência a desconformidade entre o destino conferido a fracção autonoma pelo projecto aprovado pela câmara municipal e o negocio jurídico constitutivo da propriedade horizontal) tem de aceitar, pelo menos, a possibilidade de as autarquias locais ordenarem a demolição ou o embargo administrativo das obras executadas em desconformidade com o disposto nos art. 1º a 7º do RGEU, aprovado pelo DL 38382, de 7 de Agosto de 1951, bem como o despejo sumario dos inquilinos e demais ocupantes das edificações ou parte das edificações utilizadas sem as respectivas licenças ou em contradição com elas, pois isto resulta do art. 165º do citado RGEU (redacção do DL 44258, de 31 de Março de 1962).

Esta chocante consequência constitui o primeiro sinal de alarme para se tentar harmonizar o nosso sistema jurídico, tanto mais que tal harmonia existe, quer com base no Código Civil, quer com fundamento noutras disposições legais. Com efeito, o art. 13º do DL 148/81, de 4 de Junho (em vigor entre as datas dos dois acórdãos e hoje revogado pelo art. 51º, nº 1, do DL 13/86, de 23 de Janeiro, mas com a sua doutrina mantida no art. 44º deste diploma), dispõe "não poderem ser celebrados contratos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos destinados a habitação sem que se faça perante o notário prova suficiente da existência da correspondente licença de construção , ou de habitação, quando exigível, da qual se fará sempre menção na escritura". A seguir-se a doutrina contraria a do acórdão em recurso, o negocio jurídico modificativo da utilização de certa fracção autónoma e em desconformidade com o projecto aprovado, apesar de valido, impediria, por exemplo, a compra e venda daquele andar ou fracção.

Por tudo isto e que o art. 294º do CC considera como nulos os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo, aqui equiparada a norma de interesse e ordem publica, tal como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela (Anotado, volume I, 4 edição, paginas 269). Por tudo isto e que o desrespeito pelas licenças emitidas em conformidade com as normas imperativas do RGEU envolve ilegalidade do titulo constitutivo.

Por tudo isto e que, coerentemente, se tem de incluir entre os "requisitos legalmente exigidos" referidos no art. 1416º, nº 1, do CC "os concretizados pelas competentes autoridades camarárias, de acordo com as normas que regem as construções urbanas" (cfr. Pessoa Jorge, parecer a folhas 55 e seguintes deste processo).

Por tudo isto e que o art. 1416º, nº 2, do CC "estende ao Ministério Publico a legitimidade para arguir a nulidade sobre participação da entidade publica a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções". Por Tudo isto e que a falta dos requisitos do art. 1415º não esgota as causas de nulidade do titulo e dai a latitude da expressão "requisitos legalmente exigidos" contida no art. 1416º.

A consequência da nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal e, em principio, a sujeição ao regime da compropriedade (art. 1416º do CC), mas esta conclusão e apenas parcialmente verdadeira, pois, como se diz no referido parecer de Pessoa Jorge, e suficiente pensar na hipótese de a constituição daquela propriedade horizontal resultar de acto unilateral do proprietário, "caso em que a nulidade do titulo implica a subsistência do regime de propriedade singular". Assim, o art. 1416º visa o caso de ser constituído "o regime de propriedade horizontal de um prédio, com a aquisição de fracções por varias pessoas, e verificar-se depois a nulidade do titulo". Esta solução (aproveitamento do negocio jurídico) esta, alias, de harmonia ou tem similitude com casos, como o presente, de nulidade parcial, expressamente decidida pelo acórdão recorrido.

A tese de que o art. 1419º do CC, ao permitir a modificação por unanimidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal, esta a pressupor a legalidade da desconformidade entre o projecto aprovado e o novo destino das respectivas fracções e, salvo o merecido respeito, claramente errada. A declaração unilateral do proprietário do edifício, ao constituir aquela propriedade por fracções autónomas, esta condicionada, como já se referiu, pelas decisões da entidade publica (actos administrativos definitivos e executórios e, como assim, tomados na prossecução do interesse publico). Por consequência, qualquer alteração a essa constituição inicial esta naturalmente sujeita ao mesmo condicionalismo, pelo que a referida tese incorre em autentica petição de principio. 

Alteração nº 3 e 4 art. 1424º CC

Acórdão: Tribunal Relação de Lisboa

Data: 14/11/2007

Jurisprudência: N

Sumário:

I.– O disposto no n.º 1 do art. 1424 do Código Civil – relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum – apenas pode ser afastado por disposição em contrário.

II.– Tratando-se, porém, de despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o n.º 2 do art. 1424 permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos.

III.– As normas dos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 do Código Civil – que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ou a ascensores que apenas servem determinadas frações – constituem disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo n.º 1 e não podem ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos.

IV.– As deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280 do CC.

V.– A sanção da anulabilidade prevista no art. 1433 do CC aplica-se a deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

Fundamentação:

O art. 1424º do CC tem, presentemente e desde a Lei 32/2012, de 14 de Agosto, o seguinte teor: «Encargos de conservação e fruição
1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2- Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3- As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5- Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do nº 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.»

A primitiva redacção apresentava-se como segue: «Encargos de conservação e fruição
1.- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2.- Porém, as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
3.- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.»

Em 1994, o artigo foi alterado pelo DL 267/94, de 25 de Outubro, passando a ter o seguinte conteúdo: «Encargos de conservação e fruição
1.- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2.- Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3.- As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
4.- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.»

A grande alteração de 1994 foi o acrescento da norma que recebeu o nº 2, passando os anteriores nº 2 e 3 a nº 3 e 4. As regras dos actuais nº 3 e 4 vêm, portanto, da redacção primitiva, correspondendo aos nº 2 e 3 dela, tendo-se apenas, na regra relativa aos lanços de escadas, suprimido a conjunção «porém». A alteração de 2012 limitou-se a acrescentar o nº 5, relativo a despesas com rampas de acesso e plataformas elevatórias, colocadas por condómino que tenha no seu agregado familiar pessoa com mobilidade condicionada.

O nº 1 do art. 1424º confere-nos a regra geral em matéria de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns: proporcionalidade, com referência ao valor das fracções. As escadas são, entre outras, partes comuns, e os ascensores também assim se presumem (cfr. art. 1421º, nº 1, al. c), e nº 2, al. b), do CC). No entanto, no que respeita ao pagamento das despesas inerentes, os nº 3 e 4 do art. 1424º excepcionam a regra do nº 1. Se as escadas servirem apenas um grupo de condóminos, continuam a ser partes comuns a todos os condóminos, mas as despesas relativas a lanços que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo dos que deles se servem (1424, n. 3) - «não se trata de um serviço efectivo, de um gozo subjectivo da parte dos condóminos, mas sim de uma possibilidade objectiva de utilização» (Sandra Passinhas, A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, 2.ª ed., Coimbra, Almedina, 2002, p. 38 e nota 59, no mesmo sentido M. Henrique Mesquita, «A propriedade horizontal no Código Civil português», Revista de Direito e de Estudos Sociais, XXIII, 1976, p. 130, nota 117). Os ascensores presumem-se comuns, embora nas despesas só participem os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas (1424, n.º 4) – Sandra Passinhas, cit., p. 40.

Na vigência da primitiva versão do art. 1424º (anterior ao DL 267/94), houve quem se pronunciasse no sentido de as normas do art. 1424º do CC terem natureza suplectiva, devendo permitir-se que o título constitutivo da propriedade horizontal ou deliberação de todos os interessados mediante escritura pública afastassem as regras ditadas pelo artigo.

 

Assim, Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., de 1987, em anotação ao artigo em causa, p. 431, escreveram: O princípio geral aplicável à repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é o do recurso à estipulação das partes. Valerá para o efeito o critério que tiver sido estabelecido pelos interessados, no título constitutivo ou em estipulação adequada. Na falta de disposição negocial, vigora como primeira regra suplectiva o critério da proporcionalidade (…). A segunda regra suplectiva, aplicável às partes comuns do prédio que apenas sirvam um ou alguns dos condóminos, é a que restringe a repartição dos respectivos encargos aos utentes dessas partes. Este segundo critério (da redução dos condóminos obrigados) é completado pelo primeiro, quanto à forma como se dividem os encargos entre condóminos onerados» - as ênfases em título constitutivo e estipulação adequada são nossas.

 
Henrique Mesquita previa a possibilidade de uma repartição de despesas diferente da prevista no art. 1424º resultar do título constitutivo (não de uma qualquer deliberação em assembleia): «Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. A obrigação de contribuir para estas despesas é uma típica obrigação propter rem – uma obrigação decorrente não de uma relação creditória autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio. (…) «Mesmo quando as obrigações que impendem sobre os condóminos resultem do título constitutivo (e não directamente da lei), a sua força vinculativa decorre da eficácia real do estatuto do condomínio e não de um ato de aceitação por parte daqueles» (M. Henrique Mesquita, «A propriedade horizontal no Código Civil português», Revista de Direito e de Estudos Sociais, XXIII, 1976, pp. 129-130 e nota 119).

 
Na jurisprudência encontrava-se idêntico sentido, como se alcança, exemplificativamente, do sumário do Ac. do STJ de 02/04/1975, BMJ 246, p. 157: «I – No silêncio do título, é nula a deliberação dos condóminos que estabeleça a possibilidade de alteração da comparticipação das despesas por decisão da assembleia geral; a modificação do regime fixado no art. 1424.º do Cód. Civil só é possível por acordo de todos os interessados e mediante escritura pública» - ênfases nossa.

 
Ao encontro do entendimento espelhado na doutrina e na decisão acabadas de referir, o DL 267/94 introduziu no art. 1424º norma permitindo que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum possam, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. Esta norma do nº 2 introduzida em 1994 veio permitir de forma expressa que os condóminos conformem de modo diferente do estabelecido no nº 1 a sua participação no pagamento de despesas relativas a serviços de interesse comum. Este nº 2 passou a possibilitar o afastamento da regra do nº 1 no que respeita ao pagamento daquelas despesas, desde que tal afastamento seja feito por disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Ainda assim, a disciplina do regulamento apenas poderá ter uma de duas soluções: ou as despesas ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou ficam a cargo dos condóminos na proporção da respectiva fruição. Acresce ainda um requisito: que as despesas fiquem devidamente especificadas e que sejam justificados os critérios que determinam a sua imputação.

 
Com a alteração de 1994, a lei passou a admitir que a regra da proporcionalidade fosse afastada – ainda que apenas em relação ao pagamento de serviços de interesse comum (não quanto às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns que o nº 1 também prevê) –, não apenas por disposição (legal) em contrário, mas também mediante disposição do regulamento nos termos apertados previstos no novo nº 2 do mesmo art. 1424º.

«Disposição», como tantos outros termos, é uma palavra polissémica, mesmo considerando o estrito léxico jurídico. No Código Civil, encontramo-la essencialmente com dois significados que simplisticamente se podem reconduzir a «alienação» e «preceito», como passamos a justificar. Por um lado, encontramos a palavra associada aos poderes de usar e de prescindir da coisa por parte de quem tem o domínio sobre ela, nomeadamente com o significado de alienação ou oneração de bens ou direitos, como no âmbito dos art. 28º, nº 2, 39º, nº 4, 109º, 127º, 153º, nº 1, 197º, nº 1, 226º, nº 2, 274º, nº 1, 622º, nº 1, 764º, nº 1, 819º. Trata-se nestes casos de exercer sobre bens e direitos actos que vão além da mera administração, designadamente dando-lhes destino que implica a mudança de titularidade. Não é este o significado que procuramos.

 
Por outro lado, encontramos «disposição» como preceito e, neste sentido, quase sempre como preceito ou norma legal. É de disposição legal que se trata, e de forma expressa – com a menção «legal» imediatamente a seguir a «disposição» – nos art. 4º, al. a), 14º, nº 1, 67º, 171º, nº 2, 262º, nº 2, 294º, 331º, nº 2, 375º, nº 3, 393º, nº 1, 483º, nº 1, 606º, etc. É também de disposição legal que se trata em casos como os dos art. 285º («as disposições dos artigos subsequentes»), 509º, nº 3 («nos termos desta disposição»), 773, n.º 2 («disposição do número anterior»). Por vezes refere-se «disposição especial», claramente com o sentido de norma especial, por confronto com a regra geral (art. 239º, 296º, 433º).

 
Ainda com o sentido de preceito, regra, por definição, disciplina abstratamente estatuída para situações futuras que se preveem de forma genérica, encontramos a palavra disposição por referência à estatutária ou regulamentar de pessoas colectivas (em geral, associações, fundações – nos art. 163º, nº 1, 171º, nº 2, 180º, 188º, nº 5), e afins (no caso do regulamento do condomínio – nos art. 1424º, nº 2, 1432º, nº 3, e 1435º, nº 4). O condomínio, enquanto entidade a que o direito reconhece uma parcela de personalidade, sem lhe atribuir personalidade jurídica, pertence ao conjunto das quase-pessoas coletivas, que a doutrina trata com designações várias – «pessoas rudimentares» (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo III, Coimbra, Almedina, 2004, p. 521), «figura afim da pessoa coletiva» (Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, I, ..., Universidade Católica Editora, 2001, p. 536), «ente não personalizado» (Oliveira Ascensão, Teoria Geral do Direito Civil, I, ..., ULFD, 1984/85, p. 274).

 
A expressão «salvo disposição em contrário» surge, claramente com o significado de «salvo norma legal em contrário», nos seguintes artigos do CC: no art. 123º, «salvo disposição em contrário, os menores carecem de capacidade para o exercício de direitos»; no art. 298º, nº 3, «os direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, enfiteuse, superfície e servidão não prescrevem, mas podem extinguir-se pelo não uso nos caos especialmente previstos na lei, sendo aplicáveis nesses casos, na falta de disposição em contrário, as regras da caducidade»; no art. 570º, nº 2, «se a responsabilidade se basear numa simples presunção de culpa, a culpa do lesado, na falta de disposição em contrário, exclui o dever de indemnizar»; no art. 750º, «salvo disposição em contrário, no caso de conflito entre o privilégio mobiliário especial e um direito de terceiro, prevalece o que mais cedo se houver adquirido»; no art. 1287º, «a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação»; no art. 1588º, «o casamento católico rege‐se, quando aos efeitos civis, pelas normas comuns deste código, salvo disposição em contrário».

 
Os significados de «disposição» que encontramos no CC são alguns daqueles que encontramos nos dicionários gerais. Não encontramos nestes nem no Código «disposição» como parte do conteúdo de um acordo contratual. Quando o CC se refere a tal, fala em «cláusula» ou em «estipulação». Em abono da nossa conclusão, repare-se: i) quando o CC ressalva acordo das partes, a expressão utilizada é «salvo estipulação em contrário», como, entre outros, sucede nos art. 274º, nº 1, 420º, 448º, nº 1, 550º, 852º, nº 1, 862º, 882º, nº 2, 921º, nº 3, 1046º, 1073º, nº 2, 1074º, nº 1 e 5, 1096º, 1138º, nº 2, 1183º; ii) o CC distingue claramente «disposição» e «estipulação» no sentido que expusemos, como sucede nos art. 393º, nº 1 («por disposição da lei ou estipulação das partes»), 772º, nº 1 («Na falta de estipulação ou disposição especial da lei») ou 777º, nº 1 («Na falta de estipulação ou disposição especial da lei»). 

 

Exercício análogo ao que acabámos de fazer nas últimas páginas encontra-se em Rui Pinto Duarte, anotação ao art. 1424, in Código Civil Anotado, II, Artigos 1251.º a 2334.º, Ana Prata (coord.), Almedina, 2017, pp. 258-9, com conclusão no sentido de a «disposição» referida no nº 1 do art. 1424º ser disposição legal ou disposição do título constitutivo, incluindo do regulamento constante do título constitutivo: «A conjugação do nº 1 do art. 1424º com o nº 2 do mesmo artigo e com o art. 1418º, nº 1 e 2, leva-nos a pensar que, no caso em apreço, a expressão “salvo disposição em contrário” abrange tanto disposições legais como disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha. Não julgamos que se deva entender que a expressão abrange também disposições de regulamentos de condomínio não constantes do título constitutivo (resultantes de deliberação dos condóminos ou de ato do administrador) ou de (outras) deliberações dos condóminos».

As normas dos nº 1, 3, 4 e 5 do art. 1424º do CC são normas jurídicas precetivas, que contêm preceitos, regras de proceder, formas de agir nas circunstâncias que elas próprias preveem (sobre as classificações das regras, v. sobretudo José de Oliveira Ascensão, O Direito, Introdução e teoria geral, 3.ª ed., ..., Fundação Calouste Gulbenkian, pp. 433-55). As normas precetivas têm, por defeito, caráter imperativo. E assim sucede com estas, pois o nº 1 apenas permite o seu afastamento por disposição em contrário, sendo os nº 3, 4 e 5 as tais disposições que excecionam a regra do nº 1. O nº 2, que se inicia com a adversativa «porém», dando assim indicação de que também vai excecionar a regra do nº 1, autoriza que, dentro de certos limites de quórum e requisitos de conteúdo, parte das despesas a que o nº 1 se reporta, tenham diferente disciplina.

 
O elemento literal das normas do art. 1424º dá-nos a indicação clara, por tudo quanto fomos dizendo, que as regras dos nº 3 e 4 (que são as relevantes no nosso caso) não podem ser afastadas por decisão de condóminos. Também avançámos com razões históricas que nos permitem perceber o nº 2; a simples existência deste enfatiza que qualquer afastamento das demais regras do art. 1424º, que não por via de disposição legal, apenas pode acontecer nos estritos parâmetros definidos pelo nº 2.

 
Há razões fortes para que assim seja, entrando agora noutros elementos da interpretação das normas, nomeadamente no lógico e no teleológico. Na PH estão em permanente tensão interesses individuais de cada condómino e interesses comuns a todos ou a grupos de condóminos. Idealmente, cada condómino está interessado na melhor (já de si discutível) preservação das partes comuns, mas tanto não significa que todos partilhem a mesma ideia sobre a melhor forma se atingir essa preservação e, nomeadamente, que todos concordem com a medida em que cada um deve contribuir para as despesas referentes a partes comuns. 

 

É sobretudo a respeito destas que se defrontam interesses financeiros individuais e interesses coletivos de pagamento das despesas necessárias ao bom estado das partes comuns. Não podia o legislador deixar (como não deixou) nas mãos da maioria dos condóminos a atribuição das despesas a cada um, sob pena de os condóminos minoritários serem esmagados por interesses estritamente económicos da maioria. O que teria nefastas consequências sociais, quer ao nível de cada núcleo habitacional (conflitos entre condóminos, com inerentes perdas na qualidade de vida dos mesmos), quer ao nível social mais alargado, com necessários reflexos na litigiosidade, na conservação do património construído, e na atração e valorização dos imóveis em propriedade horizontal.

 
No campo estritamente contratual, graças ao princípio de ampla liberdade, positivado no art. 405º do CC, as regras que disciplinam os tipos são, em geral, supletivas, ou seja, aplicam-se quando as partes nada estipulem em contrário e haja necessidade de regular aspetos que não previram (para a distinção entre normas imperativas e supletivas, v., além de Oliveira Ascensão, cit., pp. 441-6, Jorge Morais Carvalho, Os limites à liberdade contratual, Almedina, 2016, pp. 174-9). As deliberações das assembleias de condóminos estão num nível regulatório diferente dos contratos na medida em que podem ser tomadas sem intervenção de todos os interessados e, especialmente quando digam respeito ao regulamento do condomínio, mesmo que tomadas por todos os condóminos, podem afetar terceiros, futuros condóminos, que sobre elas não puderam pronunciar-se. Como tal, a lei não pode deixar ao acaso, nas mãos de parte dos condóminos existentes em dado momento, uma regulação que afetará outros, inclusivamente pessoas que só em momento futuro farão parte do condomínio.

Aqui chegados, concluímos que a norma do nº 1 do art. 1424º (proporcionalidade do valor das frações no pagamento das despesas) apenas pode ser afastada nos termos do nº 2 e é excecionada pelas regras dos nº 3 e 4. Uma repartição de despesas diferente da prevista no art. 1424º, nº 1, só é possível mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Não basta uma mera deliberação da assembleia (assim também, Sandra Passinhas, cit., p. 284). 

 
As regras dos nº 3 e 4 do art. 1424º excepcionam a regra da proporcionalidade para certas despesas, acautelando interesses de condóminos que, quando minoritários, poderiam doutro modo ver-se na contingência de ter de suportar despesas para as quais nada contribuem e das quais não podem sequer tirar proveito. São, pois, normas imperativas cujo afastamento não é possível, nem sequer dentro apertados requisitos estabelecidos pelo nº 2 (que, no caso sub judice, de todo o modo não se verificam).

 
A norma do nº 2 do art. 1424º possibilita o afastamento da regra da proporcionalidade, por disposição do regulamento do condomínio aprovada nos moldes já referidos, no que respeita a algumas despesas englobadas no nº 1, mais concretamente às «despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum». Pela sua inserção sistemática e pelo seu conteúdo, a norma do nº 2 não possibilita o afastamento da disciplina dos nº 3 e 4, que não respeitam ao pagamento de serviços de interesse comum, mas de serviços de interesse exclusivo de parte dos condóminos.

Ainda que tivéssemos outro entendimento – ou seja, ainda que entendêssemos que as regras dos nº 3 e 4 podiam ser afastadas nos termos do nº 2 –, no caso dos autos o resultado seria o mesmo, uma vez que as deliberações plasmadas nas atas dadas à execução não respeitam os requisitos do nº 2, nomeadamente: não foram tomadas por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, não resultaram em disposição do regulamento do condomínio, não determinam a contribuição paritária nem na proporção da fruição.

Nem se compreenderia, repetimos, que as normas sobre repartição de despesas relativas a partes comuns dos prédios em propriedade horizontal pudessem estar na disponibilidade dos condóminos (além do estritamente regulado no nº 2 do art. 1424º), pois o condomínio corresponde a um conjunto de interesses individuais potencialmente conflituantes, alguns minoritários, que ficariam constantemente prejudicados pela imposição de repartições de despesas favoráveis às maiorias, conduzindo a situações de necessário conflito, com repercussões importantes no bem-estar social, além de prováveis consequências ao nível da própria conservação do património construído que a todos interessa.

Aqui chegados a sanção prevista para a violação das regras dos nº 3 e 4 do art. 1424º do CC. Ora, uma deliberação que pelo seu objecto imediato ou conteúdo viola norma expressa é nula por via do disposto no art. 280º do CC.