Minuta de convocatória

O teor do disposto no art. 1431º nº 1 e 2 do CC não é inócuo e constitui, à imagem e em conjugação com o disposto no art. 1432º, nº 1 e 2 do mesmo diploma legal, o conjunto de regras respeitantes à convocação e funcionamento das assembleias de condomínio, não sendo de todo descabido que se apure da validade do teor da convocatória, na medida em que esta possa não cumprir os evocados requisitos legais, podendo portanto carecer a mesma de qualquer validade, o que inquina, por conseguinte, a assembleia-geral que por essa via se pretendia convocar, sujeitando-se a ser impugnada nos termos do art. 1433º do CC.

Sendo aconselhável que o regulamento do condomínio discipline não apenas o procedimento mas também as formalidades consideradas pertinentes, no limite, mediante competente proforma, replica-se infra uma singela minuta:

 

Condomínio do Edifício Portugal
sito na Rua da Liberdade, nº 123
3700-000 S. João da Madeira

Convocatória

Assembleia Geral Anual (1)

 

Exmos(as) Senhores(as)

 
Vimos pela presente e nos termos e para os efeitos tutelados pelo art. 1432º, nº 1 e 2 do Código Civil, convocá-los(as) para a realização da Assembleia Geral Anual (1) de Condóminos, a realizar na sala de reuniões (2) do condomínio, na segunda-feira, dia 15 de Janeiro de 2021, pelas 21 horas, com a seguinte Ordem de Trabalhos:

 

Período antes da Ordem de trabalhos.
 

Sessão de esclarecimentos.

Neste período serão abordados todos os assuntos que o administrador tenha interesse em apresentar ou os condóminos em suscitar esclarecimentos e que não sejam objecto de deliberação. (3)

 

Bosquejo da Ordem de trabalhos.
 

1. Apresentação do Relatório de gestão e das contas do exercício anterior.

O competente relatório de contas e de gestão administrativa acompanha a presente convocatória (4), sendo estes reapreciados e votados em plenário.

  

2. Eleição (5) do administrador para o corrente exercício administrativo.

Serão apresentadas em assembleia três propostas para o cargo, procedendo-se subsequentemente à eleição do administrador.

 

 3. Aprovação do orçamento previsional para o corrente exercício administrativo.

Será elaborado um novo orçamento e definido o valor das comparticipações dos condóminos para as despesas comuns.

 

4. Proposta de reforço do Fundo Comum de Reserva. (6)

Atendendo à idade do prédio, importa reforçar este aforro, pelo que, será proposto que cada condómino contribua com uma quantia correspondente a 15% do valor da respectiva comparticipação.

  

5. Alteração da forma das comparticipações devidas para as despesas comuns.

Por solicitação dos interessados (7), será proposta a alteração da forma de repartição dos encargos em partes iguais (deliberação que carece de unanimidade) e/ou em função da fruição.

  

6. Apresentação de proposta de alteração do Regulamento.

O regulamento do condomínio encontra-se desfasado da realidade no que às condutas e penas pecuniárias se refere, pelo que importa rever e actualizar a sua disciplina.

  

7. Realização de obras de manutenção a tardoz do edifício.

 

Serão apresentados três orçamentos para a reparação da parede exterior ao nível do 1º pavimento, a qual apresenta fissuras e pastilhas cerâmicas rachadas  

 

Período depois da Ordem de trabalhos.

  

Sessão de esclarecimentos.

 

Neste período serão abordados todos os assuntos que o administrador e/ou condóminos tenham interesse em agendar e que não sejam objecto de deliberação.

  

Nesta tessitura, não se logrando obter o quórum constitutivo bastante, em 1ª convocação, será efectuada uma 2ª convocação, no dia seguinte, para a mesmo local e hora, igual OT, e com o quórum deliberativo havido fixado no nº 4 do art. 1432º do CC.

S. João da Madeira, aos 2 dias de Janeiro de 2021

A administração

 

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 Notas:
(1) Indicar se se trata de uma reunião ordinária (assembleia geral anual) ou extraordinária.

(2) Indicar o local, sala de reuniões, hall de entrada, garagem ou outro espaço.
(3) Conjuntamente com o ponto da ordem, inclui-se um esquisso do que se irá abordar no mesmo.
(4) Deve ter-se anexada á convocatória uma cópia do relatório.
(5) Indicar se se trata da (re)nomeação, (re)eleição ou (re)contratação.
(6) Os condóminos podem e devem, periodicamente, aumentar o valor das contribuições para este aforro.
(7) O regulamento pode e deve prever a possibilidade dos condóminos solicitarem a inclusão de assuntos na OT.

5 formas de convocar a assembleia

O nº 1 do art. 1432º do CC prevê duas formalidades de convocação da assembleia de condóminos. Caso tais formalidades não sejam cumpridas, a reunião será irregular e as suas deliberações susceptíveis de impugnação, nos termos do art. 1433º do CC. Destarte, os vícios na irregularidade da convocação da assembleia de condóminos contaminam as deliberações assumidas pelos condóminos presentes, aplicando-se o regime regra, da anulabilidade, considerando-se sanados no caso de tais deliberações não terem sido tempestivamente impugnadas.

No entanto, as modalidades de convocação não se esgotam nestas duas formalidades havidas elencadas no citado preceito, a saber, carta registada ou aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelos condóminos, podendo-se-lhe acrescentar duas outras, seja por via do regulamento do condomínio, seja por deliberação aprovada em reunião plenária.

Convocação por carta registada

Na sua versão original (DL nº 47344/66, de 25/11) o nº 1 do art. 1432º do CC preceituava que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada com dez dias de antecedência, na qual se indicará o dia, hora e local da reunião", porém, com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o mesmo nº 1 passou a dispor que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos".

Convocação por aviso convocatório

Com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o legislador não só aligeirou a formalidade exigida na convocatória, eliminando a obrigatoriedade do envio de uma carta registada com aviso de recepção, substituindo-o pelo envio de uma carta registada, como permitiu a sua feitura mediante o uso de um aviso convocatório, desde que feito com a mesma antecedência, e contanto haja um recibo de recepção assinado pelos condóminos.

Convocação por correio electrónico

Em alternativa à metodologia anterior, é possível também enviar a convocatória por correio electrónico (v.g. e-mail), obrigando-se contudo o administrador a solicitar o envio da confirmação da recepção da convocatória, também por esta mesma via. No entanto, importa salientar que esta opção só é válida apenas para os condóminos que concordem com a utilização deste método e desde que esse desiderato fique devidamente registado em acta.

Convocação pelo regulamento do condomínio

A assembleia de condóminos, por via do regulamento geral do condomínio, onde se plasmam regras apenas para disciplina do uso, fruição e administração das coisas comuns, pese embora não tenha força jurídica para contrariar a lei expressa, como é assaz consabido e evidente, pode, mediante disposição aprovada por todos os condóminos, prever a realização de assembleias ordinárias e extraordinárias, contanto se cumpram escrupulosamente as regras fixadas no nº 2 do art. 1432º do CC, designadamente, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

Este expediente pode ter-se usado, para a reunião que deve ter-se obrigatoriamente realizada na primeira quinzena de Janeiro (cfr. art. 1431º, nº 1 do CC), definindo-se desde logo, no regulamento, por exemplo, que: "A assembleia geral de condóminos, reunir-se-à no dia 15 de Janeiro de cada ano, pelas 21 horas, em primeira convocatória, na sala de reuniões do condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano".

O regulamento pode e deve prever outros assuntos, como por exemplo a eleição / nomeação/ contratação ou reeleição ou recondução do administrador no cargo, entre outros que em função de cada condomínio careçam de uma regular apreciação e discussão. No entanto, importa salientar que quaisquer outras deliberações aprovadas cujos assuntos não constem da Ordem de Trabalhos havida fixada no regulamento, só serão válidas em assembleia universais e desde que todos manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, sendo portanto impugnáveis pelos condóminos que votem contra ou tenham estado ausentes.

Não se tratando de uma assembleia universal, mas todos os presentes manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, as deliberações são ineficazes para os ausentes até à realização da sua comunicação nos termos do nº 6 do art. 1432º do CC, os quais, poderão suscitar a anulabilidade das mesmas nos termos do art. 1433º do CC. Não o fazendo, têm-se as deliberações sanados dos vícios de que enfermam por falta de tempestiva oposição (cfr. art. 218º CC). 

 

O Professor Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição actualizada, Coimbra Editora, 1996, pág. 612) sintetiza o regime da anulabilidade nestes termos: «O negócio anulado é, em princípio, apesar do vício, tratado como válido. Se não for anulado, no prazo legal e pelas pessoas com legitimidade, passa a ser definitivamente válido. Se for anulado, no tempo e forma devidos considera-se que os efeitos visados não se produziram desde o início, como nunca tendo tido lugar». Em suma, a anulabilidade tem de ser invocada por quem tem legitimidade para o efeito (cfr. nº 1 art. 287º CC), sendo sanável pelo decurso do tempo (cfr. nº 1 art. 287º CC) e pela confirmação (cfr. nº 1 art. 288º CC).

Convocação por deliberação da assembleia

No decorrer de uma assembleia de condóminos, por iniciativa destes ou do administrador, mesmo não constando da respectiva Ordem de Trabalhos, pode-se desde logo marcar a realização de uma próxima assembleia, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos, cumprindo-se assim com a regra preceituada no nº 2 do art. 1432º. do CC.

Havendo-se dado conhecimento aos condóminos presentes, aos ausentes, ser-lhes-à dado conhecimento através do envio da cópia da acta nos termos fixados no nº 6 do art. 1432º do CC, os quais ficam vinculados ao que dela consta por força do nº 2 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10. Importa contudo sublinhar que o administrador deverá sempre respeitar o prazo de antecedência estabelecido no nº 1 do mesmo preceito.