Acta executiva

 

Assembleia-Geral Extraordinária de Condóminos

 

Acta nº (...)

Da assembleia plenária

Aos (...) dias do mês de (...) de (...), pelas (...) horas e (...) minutos, reuniu em primeira convocatória, na (...) do edifício, a Assembleia-Geral de Condóminos com carácter Extraordinário, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na direcção supra-mencionada.

A assembleia teve-se convocada pelo senhor Administrador, nos precisos termos preceituados no nº 1 do art. 1432º do CC, usando para o efeito ambas as modalidades prescritas (carta registada e aviso convocatório com confirmação da recepção assinada no competente livro de protocolo), tendo-se ambos os comprovativos, devidamente anexados à presente acta.

A competente convocação continha-se com o seguinte bosquejo:

Ponto único: Instauração de processo executivo aos condóminos proprietários da fracção correspondente ao (...), identificada com a letra (...), utilizada na descrição da fracção constante no registo predial.

Do termo de abertura

Exerceu as funções de Presidente da Mesa da Assembleia, adiante designada por MAG, o senhor (...) que verificou se estavam reunidos todos os condicionalismos intrínsecos à efectivação da reunião plenária, mediante a certificação do cumprimento das disposições legais aplicáveis, nomeadamente, na verificação da regularidade da convocação, da qualidade dos condóminos presentes e bem assim do quórum constitutivo.

A Assembleia-Geral Extraordinária dos Condóminos houve-se constituída, em primeira convocação, com a presença dos senhores condóminos que assinaram a competente lista de presenças, a qual será outrossim devidamente anexada à presente acta.

Havendo-se concluído que a mesma estava regularmente constituída e estava, por isso, em condições de validamente reunir e deliberar, o senhor Presidente da MAG, no uso da palavra, quis deixar um cumprimento de respeito e sentido de amizade aos senhores condóminos presentes, informando-os que esta poderia deliberar validamente, declarando consequentemente aberta a sessão plenária.

Do período antes da ordem de trabalhos

Seguidamente e no uso da palavra, o senhor Presidente da MAG, salientou que o senhor Administrador  havia manifestado o interesse no uso da palavra, e que começaria a sua intervenção, transmitindo aos senhores condóminos uma nota prévia que considerava relevante.

Neste sentido foi aquele de informar que, tendo sido interpelado na reunião anterior pelos então presentes, no sentido de avançar no imediato para a cobrança coerciva das dívidas havidas para com o condomínio, goradas que estavam todas as tentativas de acordo com as subsequentes promessas de pagamento, e pese embora o poder-dever de agir do Administrador, por força do preceituado na alínea e) do art. 1436º (funções do administrador) do CC, e art. 6º (dívidas por encargos de condomínio) do DL nº 268/94 de 25 de Outubro, entendeu aquele por adequado consultar a Assembleia dos Condóminos para obter a confirmação de tal expediente, justificando-se assim a feitura da presente.

Pronunciaram-se seguidamente os senhores condóminos que para o efeito solicitaram à MAG o uso da palavra, os quais para ratificar a pretensão anteriormente manifestada por alguns outros consortes, após o que, ninguém mais tendo manifestado o ensejo de usar da palavra, e esgotando-se desta forma o tema prévio relativo ao período antes da ordem de trabalhos, foi este encerrado.

Do período da ordem de trabalhos

O senhor Presidente da MAG procedeu subsequentemente à leitura do ponto único constante na respectiva ordem de trabalhos, sujeitando-o seguidamente à aprovação dos senhores condóminos. Obtida aquela, passou-se de imediato à apreciação da matéria constante na ordem do dia.

a) Sendo atribuída a palavra ao senhor Administrador, este foi de informar os condóminos presentes que, no seguimento das menções contidas nos competentes relatórios de contas, os proprietários da fracção autónoma correspondente ao (...) poente, para habitação, identificada com a letra (...), pertença do senhor (...), na proporção de 1/2 e, da senhora (...), na proporção de 1/2, não têm efectuado a pontual, regular e integral satisfação das comparticipações relativas à sua quota-parte das despesas de conservação e fruição aprovadas em proporção ao valor relativo da respectiva fracção, expresso em percentagem, do valor total do prédio;

b) Também salientou aquele que ambos estes condóminos se têm devedores das quota-parte das despesas de conservação e fruição referentes ao período entre (...) de (...) e (...) de (...), num montante global de € (...) (... euros e ... cêntimos).

c) Foi igualmente de ressalvar que os orçamentos das despesas a efectuar durante aqueles anos de (...) a (...), e que se tiveram aprovados em competentes reuniões plenárias convocadas expressamente para aquele efeito, na primeira quinzena de cada exercício administrativo, nos montantes globais de € (...) (... euros), € (...) (... euros), € (...) (... euros) e € (...) (... euros), respectivamente.

d) E mais informou aquele que a fracção autónoma correspondente ao (...) poente, identificada com a letra (...), possui fixado um valor relativo, expresso em percentagem de (...%) com relação ao valor total do prédio;

e) Nesta tessitura, foram de apreciar os considerandos indicados infra:

§1. Estão vencidas e não pagas as comparticipações dos meses de (...) a (...) de (...) no
montante de € (...) (... euros com ... cêntimos);

§2. Estão vencidas e não pagas as comparticipações dos meses de (...) a (...) de (...) no
montante de € (...) (... euros com ... cêntimos);

§3. Estão vencidas e não pagas as comparticipações dos meses de (...) a (...) de (...) no
montante de € (...) (... euros com ... cêntimos);

§4. Estão vencidas e não pagas as comparticipações dos meses de (...) a (...) de (...) no
montante de € (...) (... euros com ... cêntimos);
 

f) Entretanto os proprietários da fracção autónoma correspondente ao (...), compelidos pelas administrações em cada ano do correspondente exercício, efectuaram apenas quatro pagamentos isolados, no montante global de € (...) (... euros com ... cêntimos).

g) Avulta desde logo que, compulsados todos os valores supra-mencionados, constatou-se uma primitiva dívida de € (...) (... euros com ... cêntimos) à qual houve a abater os € (...) (... euros com ... cêntimos) entretanto pagos, pelo que, o capital final ainda em dívida, cifra-se nos € (...) (... euros com ... cêntimos).
 

h) Em face desta factualidade e do recorrente incumprimento quer do pagamento, quer dos acordos entretanto feitos, esta assembleia deliberou com o voto favorável de todos os condóminos presentes no sentido de se proceder à cobrança coerciva da dívida havida, nos termos preceituados no art. 6º do DL nº 268/94, à que acrescerão os juros de mora à taxa legal, pelo que serão peticionados a título de capital e juros, e bem assim, dos honorários e das despesas do agente de execução.

Do termo de encerramento

Concluída a discussão do ponto constante da ordem de trabalhos, nada mais havendo a tratar, e ninguém mais tendo manifestado qualquer intenção de usar da palavra, o senhor Presidente da MAG solicitou um voto de confiança para que a acta por aquele fosse lavrada em momento oportuno, o qual lhe foi conferido com os votos favoráveis de todos os presentes.

 

Nesta conformidade, deu o senhor Presidente da MAG por concluídos os trabalhos desta assembleia, saudando finalmente os senhores Condóminos pela presença, manifesto interesse na matéria debatida, contribuição e deferência demonstrada para o bom andamento da reunião, dando assim por encerrada a presente sessão plenária.

Eram (...) horas e (...) minutos.

Para constar e devidos efeitos, na data infra, se lavrou a presente acta da assembleia, fornecendo todos os elementos necessários à apreciação da legalidade das deliberações nela tomadas, tendo-se esta composta por quatro folhas avulsas, impressas e com o verso em branco que, postas a aprovação de todos os condóminos presentes, após lidas, achadas conformes na sua redacção com o que de essencial se passou, vão ser as três primeiras rubricadas e a quarta assinada, em sinal de aprovação.

Devidamente subscrita e validada nesses termos, ter-se-à a mesma anexa ao respectivo livro, à guarda do senhor Administrador, que enviará cópias aos ausentes e distribuirá ainda cópias por quem as solicitar.

Aos (...) dias do mês de (...) de (...)

O senhor Presidente da MAG

 

___________________________

 

O senhor Administrador

 

______________________________
 

Os senhores Condóminos

Valor probatório das actas

A acta constitui um requisito de eficácia dos actos da assembleia dos condóminos, que são praticados oralmente, sendo o único meio de prova das decisões tomadas na reunião da assembleia dos condóminos.

A força executiva das actas do condomínio estende-se a todos os condóminos, mesmo que não tenham estado presentes na assembleia, e quer tenham votado ou não favoravelmente a deliberação aprovada, e quer tenham assinado ou não a acta, uma vez que a força executiva da acta não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade coletiva definida através da deliberação nos termos legais, exarada na acta.

A acta de uma assembleia de condominos não deixa de ser válida, e constituir título executivo, mesmo que não contenha todas as assinaturas a que alude o art. 1º, nº 1, do DL nº 268/94 de 25/10. As deliberações da assembleia dos condóminos, devidamente lavradas ou consignadas em acta, são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas (cfr. art. 1º nº 2 do DL nº 268/1994, de 25/10).

O nº 1 do art. 1º do mesmo diploma estatui que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado”. Ora, não sendo a acta assinada por todos os condóminos que participaram na assembleia, coloca-se a questão de saber se a mesma pode valer como acta, designadamente para efeitos do disposto no art. 6º do citado diploma legal. A resposta deverá ser afirmativa.

Dir-se-á, em primeiro lugar, que a lei não sanciona expressamente a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia. Designadamente, não comina com a inexistência, ineficácia ou nulidade uma acta lavrada sem tais assinaturas.

E afigura-se não ser aqui aplicável a disciplina que rege as sociedades comerciais, pois está-se perante um instituto (propriedade horizontal) com regime específico do direito civil. 

De qualquer modo, o CSC não deixa de considerar o documento como acta, nem, sem mais, lhe retira a sua força probatória, quando aquela, devendo ser assinada por todos os sócios que tomaram parte na assembleia, alguns deles o não façam, podendo fazê-lo (cfr. art. 63º, nº 3). De acordo com esse preceito, a exigência da assinatura por todos os sócios vem a converter-se, ao fim e ao cabo, “na exigência menor, juridicamente relevante, de assinatura apenas pela maioria dos sócios presentes”.

Por outro lado, é de salientar que, “uma vez aprovadas e exaradas em acta, as deliberações da assembleia representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos, mesmo para os que não tenham participado na reunião (...)”[P. de Lima e A. Varela, CC anotado, III, 2ª ed., 446; Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 173; Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 257]. Ou seja, a acta a que se refere o DL nº 268/94 é também vinculativa para os condóminos que faltem à assembleia, como resulta do disposto no nº 2 do art. 1º deste diploma. Ponto é que as deliberações sejam devidamente comunicadas aos condóminos ausentes, como, de resto, o impõe o nº 6 do art. 1432º do CC.

Ora, não se compreenderia tal regime relativamente aos condóminos ausentes e não se considerar a acta válida e eficaz no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, por qualquer motivo não assinaram a acta. O entendimento seguido conduziria a que – porque ninguém pode ser materialmente obrigado a assinar um acta - qualquer condómino poderia obstar continuamente à validade das decisões da assembleia. Bastaria, para tanto, e como escreve o ilustre conselheiro Aragão Seia [Ob. e loc. Cit], que um condómino se recusasse a assinar a acta. O que seria inaceitável.

Para este autor, o condómino que se recuse a assinar a acta deve, em última instância, ser notificado “como se de ausente se tratasse”, podendo, nesse caso, “vir a impugnar as deliberações, verificados os necessários pressupostos, ou arguir a falsidade da acta em tribunal”. E, segundo o Ac. do TRP de 26.10.98, proc. nº 9850708, in www.dgsi.pt, “a acta da assembleia de condóminos constitui título executivo, nos termos do art. 6º do D.L. nº 268/94, mesmo que o condómino devedor não tenha estado presente na assembleia ou se tenha recusado a assinar a acta”.

Ora, não se vê qualquer razão para a acta não tenha igual força e natureza quando os condóminos, por qualquer outro motivo, não tenham assinado a acta. Se “a acta da assembleia de condóminos onde está fixada a obrigação de pagamento para as despesas comuns do prédio constitui título executivo, ainda que o condómino não tenha estado presente nessa assembleia” [Ac. da TRC, de 29.6.99, CJ, 1999, III, 43], por maioria de razão tal acta valerá como tal e constituirá título executivo no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, não assinaram a acta, por se haverem recusado a tal ou por outro motivo. É que “a força executiva da acta não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade colectiva, definida através da deliberação nos termos legais, exarada em acta” (Aragão Seia [Ob. cit., p. 198] e citado Ac. da RC, de 29.6.99).

Assim sendo, dever-se-á concluir, como neste último acórdão, que a acta a que se refere o art. 6º, nº 1 do DL 268/94 constitui título executivo contra o proprietário que deixa de pagar, tenha participado ou não na assembleia de condóminos e tenha ou não assinado a acta. Também segundo o Ac. da TRP, de 19.3.2001, in www.dgsi.pt (processo nº 0051128) “a acta da assembleia de condóminos (...) que deliberou a realização de obras em partes comuns, por certa quantia global, sem especificação do valor a pagar por cada condómino, embora não esteja por eles assinada, é título executivo”.

Para constituir título executivo, a acta da assembleia de condóminos tem de permitir, de forma clara e por simples aritmética, a determinação do valor exacto da dívida de cada condómino, não dependendo, pois, a respectiva força executiva, da assinatura de todos os condóminos (ainda que participantes), nem de, nela, ser explicitado aquele valor. Conclui-se portanto, que a acta não deixa de ser válida, e constituir título executivo, mesmo que não contenha todas as assinaturas a que alude o art. 1º, nº 1, do DL nº 268/94.

Uma vez aprovadas e exaradas em acta, as deliberações da assembleia de condóminos representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos (e terceiros titulares de direitos sobre as fracções) – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra –, e ainda para aqueles que ingressem no condomínio após a sua aprovação.

Se o texto da mesma contiver erros, imprecisões, ou matérias estranhas à reunião ou deliberações, pode o condómino ilidi-la nos termos da lei.

O Juiz Conselheiro Aragão Seia (Propriedade horizontal, Almedina, 2ª edição, páginas 172 a 175) defende que a acta “é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular – art. 376º. (…) A recusa de um condómino em assinar a acta não pode decretar a invalidade da deliberação. Se assim fosse, encontrado estava um meio de qualquer condómino obstar continuamente à validade das decisões da assembleia. Recusando-se um condómino a assinar deve ser isso consignado na acta, sendo assinada pelos demais que hajam participado na assembleia. 

É, aliás, o que acontece quando um condómino sai no decurso desta, antes de lavrada e assinada a acta. Se se recusa a assinar, depois de elaborada a acta e assinada pelos demais, deve-se lavrar um “em tempo”, assinado por todos os outros condóminos que participaram na assembleia. Se já não for possível colher a assinatura de todos os que assinaram a acta deve ser notificado como se de ausente se tratasse. Poderá, assim, vir a impugnar as deliberações, verificados os necessários pressupostos, ou a arguir a falsidade da acta em tribunal”.

A jurisprudência conhecida tem, quase unanimemente, defendido que a acta da assembleia de condóminos é uma formalidade ad probationem e a falta de assinatura de condóminos que nela participaram é uma mera irregularidade que, não sendo oportunamente reclamada, não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título. Apela-se para o preâmbulo do Dec.-Lei nº 268/94, onde se diz que o mesmo teve como objectivo “procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros”. 

Defende-se que o condómino presente que não assinou a acta ou a não quis ou não a pode assinar e que não impugnou a deliberação, ou não suscitou a questão oportunamente, não pode disso prevalecer-se tendo em conta o instituto do abuso de direito previsto no art. 334º do CC, porque a ela deu causa ou não quis remediar. Lembra-se que nos termos do disposto no art. 1413º do CC as deliberações contrárias ou não à lei ou regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado nos prazos e pelo modo aí referidos. 

Tornando-se definitivas, as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções – nº 2 do art. 1º do DL nº 268/94. Realça-se que a lei não sancionou expressamente a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia. Designadamente, não comina com a inexistência, ineficácia ou nulidade uma acta lavrada sem tais assinaturas. 

Mais se diz que não se compreenderia que a acta seja vinculativa para os condóminos que faltem à assembleia (uma vez que lhes sejam comunicadas) e não se considerar a mesma válida e eficaz no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, por qualquer motivo não assinaram a acta (cfr., v.g., Ac. do TRL, de 02.3.2004, processo 10468/2003-1; do TRP, 18.4.2006, processo 0621451, 18.12.2003, processo 0336205 – também in Col. Jur., ano XXVIII, tomo V, pág. 217 -, 06.3.2003, processo 0330883).

Se a acta da reunião contiver palavras emendadas, truncadas ou escritas sobre rasuras ou entrelinhas, com a devida ressalva manterá a sua força probatória. (cfr. art. 371º, nº 2, do CC). Se a acta da reunião contiver notas marginais, palavras entrelinhadas, rasuras, emendas ou outros vícios externos, com a devida ressalva, manter-se-á a sua força probatória. (cfr. art. 376º, nº 3, do CC).

Conteúdo das actas

O Regime da propriedade horizontal tem-se omisso quanto ao conteúdo das actas. O DL 268/94, no seu art. 1º, nº 1 apenas estabelece que "São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado".

Assim, teremos necessariamente que recorrer a outras fontes para podermos obter essa informação, nomeadamente através do Código das Sociedade Comerciais, art. 63º, que estabelece, naquilo que nos aproveita:
2 - A acta deve conter, pelo menos:
a) A identificação da sociedade, o lugar, o dia e a hora da reunião;
b) O nome do presidente e, se os houver, dos secretários;
c) Os nomes dos sócios presentes ou representados e o valor nominal das partes sociais, quotas ou acções de cada um, salvo nos casos em que a lei mande organizar lista de presenças, que deve ser anexada à acta;
d) A ordem do dia constante da convocatória, salvo quando esta seja anexada à acta;
e) Referência aos documentos e relatórios submetidos à assembleia;
f) O teor das deliberações tomadas;
g) Os resultados das votações;
h) O sentido das declarações dos sócios, se estes o requererem.

O Código do Procedimento Administrativo (DL nº 4/2015, de 07 de Janeiro), sendo inaplicável aos condomínios pelo seu contexto do Direito administrativo, no seu art. 34º, nº 1, estabelece que: "De cada reunião é lavrada acta, que contém um resumo de tudo o que nela tenha ocorrido e seja relevante para o conhecimento e a apreciação da legalidade das deliberações tomadas, designadamente a data e o local da reunião, a ordem do dia, os membros presentes, os assuntos apreciados, as deliberações tomadas, a forma e o resultado das respectivas votações e as decisões do presidente".

 

Pese embora o art. 63, nº 2, al. f) do CSC não esclareça o alcance do "teor", o art. 34º, nº 1 do CPA, diz-nos que as actas, não têm de conter uma descrição exaustiva ou ao pormenor de tudo o que se passou na assembleia, devendo apenas conter um resumo do que de essencial nela se tiver passado e que seja relevante.

 

"Relevante", será portanto, tudo que for necessário para dar conta, resumidamente, do modo como foram cumpridas as exigências legais da reunião e da formação e manifestação de vontade da assembleia, incluindo a súmula das discussões travadas, o número e o sentido dos votos em cada votação, os votos de vencido, o conteúdo das deliberações tomadas e das propostas sobre que foram votadas. Os seja, nas palavras de Mário Esteves de Oliveira, Pedro Costa Gonçalves – J. Pacheco de Amorim – Código do Procedimento Administrativo - 2ª Edição, Almedina, pág. 184, "as actas devem fornecer todos os elementos necessários à apreciação da legalidade da(s) deliberação(ões) tomada(s)”.

As actas devem assim, de conter o rigor terminológico mínimo para, delas, se poder concluir, sem margem para dúvidas, o que de relevante se passou e qual foi a vontade da assembleia, de forma a possuir o devido valor probatório para os condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções ausentes, actuais e futuros, e bem assim, para intervir em pleitos judiciais.

À luz destes ensinamentos, será de considerar que as as actas devem conter, sem prejuízo de outras matérias julgadas pertinentes, pelo menos:

- A identificação do prédio, morada e o respectivo NIPC do condomínio. 

- A indicação do lugar onde ocorreu a reunião e o dia da sua realização.

- A indicação se se trata da primeira ou segunda convocação e o quórum constitutivo verificado.

- O nome do presidente da mesa da assembleia e, se o houver, do secretário.

- Os nomes dos condóminos presentes ou representados e o valor nominal dos votos, salvo se se organizar uma lista de presenças, que deve ser anexada à acta.

- A ordem do dia constante da convocatória, salvo quando esta seja anexada à acta.

- Referência de todos os documentos e relatórios submetidos à apreciação da assembleia, os quais deverão ser anexados à acta.

- Um resumo com o teor do que de essencial se tiver declarado nas deliberações tomadas pelos condóminos.

- Os resultados das votações com a indicação do sentido dos votos de cada condómino.

- As declarações de voto dos condóminos que tenham votado vencidos, se estes assim o requererem.

- A indicação se foram lidas e aprovadas em plenário ou se foi conferido voto de confiança para que o presidente as lavre posteriormente.

As actas devem ainda conter um registo de todos os eventos ocorridos no curso da reunião e que tenham atinência com ela, nomeadamente:

- A indicação da hora do início e do fim da reunião, bem como eventuais interrupções dos trabalhos.

- A chegada de condóminos retardatários, indicando-se o momento em que chegaram.

- A ausência temporária de condóminos durante a assembleia, indicando-se o momento em que saíram e regressaram.

- O abandono por motivo de força maior ou intempestivo dos condóminos, indicando-se o momento em que saíram.

- Os condóminos representados por meio de procuração e que posteriormente compareceram pessoalmente.

- As comunicações feitas pelo administrador à assembleia e vice-versa.

Recusa de assinar a acta

O nº 1 do artº 1º do DL 268/94 determina que: São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado. No entanto, os tribunais têm decidido, aparentemente, em sentido diverso: "A falta de assinatura de todos os condóminos não afecta a validade da acta nem da deliberação".

O seguinte Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15-02-2007, esclarece o comportamento do juiz face à falta de assinaturas:

I – A decisão em que se ajuíza que o documento apresentado pelo exequente não reúne os requisitos formais exigidos por lei para ter a força de título executivo constitui caso julgado meramente formal, ou seja, apenas é vinculativa no processo em que foi formulada.

II – Para os efeitos referidos em I, constituem processo diverso, relativamente à execução inicial, embargos de executado deduzidos contra execução instaurada em cumulação sucessiva.

III – Embora a sua falta não afecte a validade das deliberações da assembleia de condóminos, a acta é a única forma admissível para provar tais deliberações, pelo que a sua ausência torna-as ineficazes, em termos tais que, embora no ponto de vista teórico a acta se apresente como uma formalidade ad probationem, na prática a sua omissão tem a consequência prevista no art. 364º nº 1 do CC (não pode ser substituída por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior).

IV – Se tiver sido lavrada acta, mas faltarem as assinaturas de alguns dos intervenientes na assembleia de condóminos, ocorrerá uma irregularidade que o tribunal apreciará casuisticamente, com base na análise do documento e nos demais elementos pertinentes obtidos, nomeadamente outros elementos de prova, para dar ou não como demonstrada a situação factual que o documento se destina a comprovar.

Ainda da mesma decisão julgada:

No acórdão da Relação supra referido ajuizou-se que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que constitui título executivo é a que tiver sido assinada por quem tenha servido de presidente da reunião e que tiver sido subscrita por todos os condóminos que tenham participado na reunião (…)”. “Assim, não estando, no caso dos autos, subscritas por todos os condóminos que nelas participaram as actas das reuniões da assembleia de condóminos que servem de base à execução, tais actas não são títulos executivos.”

O título executivo constitui um pressuposto processual específico da execução (v.g, Anselmo de Castro, A acção executiva singular, comum e especial, 3ª edição, Coimbra Editora, páginas 14 e 15; José Lebre de Freitas, A acção executiva, 2ª edição, Coimbra Editora, páginas 25 e 26). É um documento que constitui a base da execução, ou seja, é ele que determina o fim e os limites da acção executiva (art. 45º nº 1 do CPC). Daí que a sua falta ou insuficiência constitua fundamento para a rejeição do requerimento executivo pela secretaria (art. 811º nº 1 al. b) do CPC) ou para o seu indeferimento liminar pelo juiz (art. 812º nº 2 al. a) do CPC; art. 811º-A nº 1 al. a) do CPC, na redacção introduzida pelo DL 329-A/95, de 12.12), para ulterior rejeição oficiosa da execução (art. 820º nº 1 do CPC) e para oposição à execução (art. 814º al. a) e 816º do CPC - 813º al. a) e 815º nº 1, na redacção anterior à introduzida pelo DL 38/2003, de 8.3).

Por sua vez o artigo 1º, nº 1, do mesmo diploma estabelece que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.” O nº 2 do mesmo artigo acrescenta que “as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções”.

Sandra Passinhas (“A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal”, 2ª edição, Almedina, páginas 265 a 267) entende que a acta constitui um requisito essencial, uma formalidade imposta ad substantiam, para a validade das deliberações. Para tal invoca a circunstância de as deliberações da assembleia de condóminos serem, juntamente com a lei e o título constitutivo, elementos constitutivos do estatuto de um direito real, a propriedade horizontal, pelo que a formulação escrita “será um requisito mínimo indispensável para a certeza e segurança no tráfego jurídico. O valor ad substantiam da acta resulta, para nós, de uma exigência de certeza e segurança jurídica”, sendo certo que “do regime legal não se retira qualquer indicação no sentido de que a acta tenha valor meramente probatório.”

O Juiz Conselheiro Rui Vieira Miller (“A propriedade horizontal no código civil”, Almedina, 1998, páginas 262 e 263), embora sem abordar directamente a questão, aconselha a que se disponha as coisas de forma a que a reunião termine com a assinatura da acta por todos os presentes, de forma a que os inconvenientes derivados do prolongamento da sessão se apaguem “ante a vantagem de as deliberações tomadas assumirem logo a sua força vinculativa e de se eliminar o risco de não obter depois todas as assinaturas”.

O Juiz Conselheiro Aragão Seia (Propriedade horizontal, Almedina, 2ª edição, páginas 172 a 175) defende que a acta “é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular – art. 376º. (…) A recusa de um condómino em assinar a acta não pode decretar a invalidade da deliberação. Se assim fosse, encontrado estava um meio de qualquer condómino obstar continuamente à validade das decisões da assembleia. Recusando-se um condómino a assinar deve ser isso consignado na acta, sendo assinada pelos demais que hajam participado na assembleia. É, aliás, o que acontece quando um condómino sai no decurso desta, antes de lavrada e assinada a acta. Se se recusa a assinar, depois de elaborada a acta e assinada pelos demais, deve-se lavrar um “em tempo”, assinado por todos os outros condóminos que participaram na assembleia. Se já não for possível colher a assinatura de todos os que assinaram a acta deve ser notificado como se de ausente se tratasse. Poderá, assim, vir a impugnar as deliberações, verificados os necessários pressupostos, ou a arguir a falsidade da acta em tribunal”.

A jurisprudência conhecida tem, quase unanimemente, defendido que a acta da assembleia de condóminos é uma formalidade ad probationem e a falta de assinatura de condóminos que nela participaram é uma mera irregularidade que, não sendo oportunamente reclamada, não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título. Apela-se para o preâmbulo do DL 268/94, onde se diz que o mesmo teve como objectivo “procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros”. Defende-se que o condómino presente que não assinou a acta ou a não quis ou não a pode assinar e que não impugnou a deliberação, ou não suscitou a questão oportunamente, não pode disso prevalecer-se tendo em conta o instituto do abuso de direito previsto no art. 334º do CC, porque a ela deu causa ou não quis remediar.

A lei não sanciona a falta de assinatura da acta por algum dos condóminos presentes com a inexistência, ineficácia ou nulidade da deliberação. Caso o condómino presente na assembleia se recuse a assinar a acta, e sendo a mesma assinada pela maioria dos votos representativos do capital investido, deverá então considerar-se que a acta reproduz as deliberações tomadas na assembleia.

Caberá então ao condómino discordante o dever de impugnar tais deliberações e arguir a infidelidade da acta, utilizando os diversos procedimentos que lhe são colocados à disposição pelo art. 1433º nº 2, 3, 4 e 5 do CC (convocação de assembleia extraordinária, sujeição da deliberação a centro de arbitragem, propositura de acção de anulação ou pedido de suspensão das deliberações).

O Ac. do TRP de 15-11-2007, decidiu que: "I – A acta da assembleia de condóminos é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular.II – A lei não sancioina expressamente a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia, designadamente com a inexistência, ineficácia ou nulidade de uma acta lavrada sem tais assinaturas, não sendo aplicável a disciplina que rege as sociedades comerciais, já que se está perante um instituto (propriedade horizontal) com regime específico no direito civil. III – O condómino que se recuse a assinar a acta deve, em última instância, ser notificado como se de ausente se tratasse, podendo, nesse caso, vir a impugnar as deliberações, verificados os necessários pressupostos, ou arguir a falsidade da acta em tribunal."

Também do TRP em 14-07-2010: "I- A acta das assembleias dos condóminos serve para demonstrar a existência das respectivas deliberações, não se assumindo como pressuposto da sua validade. II- A lei não estabelece sanção para a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia. III- A falta de assinatura de todos os condóminos não afecta a validade da acta nem da deliberação."