Cessação do cardo de administrador

Ao contrato de administração de condomíniol, porque se trata dum contrato inominado, não tipificado na lei, não dispondo, por isso, de regulamentação específica, há que aplicar, além das cláusulas acordadas entre as partes (cfr. artº 405º do CC), as regras gerais dos contratos, mas também as normas dos contratos nominados, sempre que a analogia das situações o justifique, nomeadamente, as regras do mandato.

O cargo de administrador pode cessar:

Pelo acordo das partes: No caso de haver mútuo acordo, a cessação do contrato acaba por se operar sem divergências, dando-se primazia aos princípios gerais (cfr. art. 405º e 406º do CC), como o princípio da liberdade contratual, mesmo no que é referente à cessação, sendo certo que a circunstância relevante a mencionar na cessação por mútuo acordo consiste na necessidade de forma especial (documento escrito) para a sua validade, por razões de segurança.

Pelo decurso do prazo pelo que foi designado: Nos termos do art. 1435º, nº 4 do CC, o período de funções do administrador é de um ano, podendo ser renovável, sendo que para os devidos efeitos, o cômputo do prazo inicia-se aquando da aceitação da nomeação. Tratando-se da contratação de um terceiro, o cômputo inicia-se com a aceitação da proposta contratual.

Pela superveniente incapacidade por interdição ou inabilitação: Nos termos do art. 1176º do CC, a caducidade do mandato opera com a verificação de uma situação de superveniente incapacidade de agir, consequente de uma interdição ou inabilitação temporária ou absoluta. Para tanto, exige-se que a incapacidade natural existente seja notória ou conhecida do mandante (passível de apreensão por uma pessoa média, colocada na posição do mesmo), assim se tutelando a boa-fé deste último e a segurança jurídica. Extinguindo-se o cargo pela superveniente incapacidade por interdição ou inabilitação do mandatário, os seus herdeiros devem prevenir os condóminos e tomar as providências adequadas até que o condomínio esteja em condições de encarregar outrem da função.

Pelo falecimento: Nos termos do art. 1176º do CC, a caducidade do mandato opera com a morte do mandatário. A cessação do mandato por morte do mandatário tem a sua explicação no carácter pessoal que transparece da relação de mandato, alicerçada na confiança entre mandante (assembleia) e mandatário (administrador), sendo essa fundamentação sobretudo válida para o caso da morte do mandatário, pois foi a confiança do mandante na sua pessoa que determinou a sua escolha. Extinguindo-se o cargo pela morte do mandatário, os seus herdeiros devem prevenir os condóminos e tomar as providências adequadas até que o condomínio esteja em condições de encarregar outrem da função.

Pela renúncia: O administrador-condómino só pode renunciar unilateralmente ao cargo se para tanto invocar justa causa. Não havendo ou não se considerando haver justa causa, a renuncia só opera com o acordo do mandante (assembleia de condóminos), pelo que, não existindo justa causa para a renuncia do mandato, ou se o administrador não puder continuar em funções até que seja eleito ou nomeado o seu substituto, poderá haver lugar a indemnização, pelo prejuízo que o mandante possa sofrer (cfr. art. 1172º, al. a) do CC).

Pela denúncia do contrato: A parte que unilateralmente denunciar o contrato de administração, inobservando o prazo acordado para o efeito, pode ter que indemnizar a outra parte, desde logo se tal tiver sido acordado, o que resulta da aplicação do disposto no art. 1172º al. a) do CC, excepto se houver justa causa. 

Pela exoneração em assembleia: A exoneração do administrador pela assembleia, ao contrário do que acontece com a exoneração judicial, não está condicionada, pelo que a mesma pode exonerar o administrador a todo o tempo, podendo a mesma ser tácita com a nomeação/contratação de um novo administrador. Caso não haja justa causa, pode haver lugar à obrigação de indemnizar, se ocorrer alguma das circunstâncias enunciadas no art. 1172º do CC.

Pela exoneração judicial: Nos termos do art. 1435º, nº 3 do CC, a exoneração do administrador pelo tribunal só pode ser decretada com fundamento na prática de irregularidades ou negligência no exercício das suas funções, sendo que para o efeito, o condómino que pretenda a exoneração não necessita de suscitar a decisão em plenário ou de convocar a assembleia para o efeito, sendo suficiente que o condómino prove que aquele praticou quaisquer irregularidades. O processo de exoneração judicial é um processo de jurisdição voluntária e está regulado pelo art. 1056º do NCPC.

Portas corta-fogo

Muitos são os condóminos que, por razões de segurança contra a intrusão de estranhos nas partes comuns do condomínio, adoptam medidas de vigilância e alarme para evitarem, nomeadamente, a ocorrência de furtos. No entanto, entre estas medidas, há quem pretenda trancar as portas corta-fogo.

Estas portas de compartimentação corta-fogo, são obrigatoriamente dotadas de um fecho automático, o qual, regra geral, pode ter-se realizado de duas formas: através das dobradiças que são dotadas de mola ou através de uma mola colocada no cimo da mesma, de forma a que as mesmas fiquem sempre na posição fechada, em particular quando instaladas em Câmara Corta fogo.

No entanto, é proibido, alterar as características das portas, assim como a colocação de quaisquer elementos, mesmo que provisórios que inibam o correcto funcionamento das ditas portas. E quem, de forma desavisada procede a qualquer tipo de obstrução, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal (caso existam danos materiais ou humanos), a obstrução, redução ou anulação das portas resistentes ao fogo que façam parte dos caminhos de evacuação, das câmaras corta-fogo, das vias verticais ou horizontais de evacuação, ou das saídas de evacuação, é punível com coima de 370 até 3 700 euros, no caso de pessoas singulares, ou até 44 000 euros, no caso de pessoas colectivas.

A actual legislação de segurança contra incêndios em edifícios, publicada através do Decreto-Lei nº 220/2008, de 12 de Novembro, e respectivos diplomas complementares, responsabiliza de forma igualitária todos os intervenientes na concepção, implementação e manutenção das condições de segurança contra incêndios dos edifícios, designadamente:

• Os proprietários dos edifícios e recintos destinados à utilização-tipo I, durante todo o ciclo de vida dos mesmos, com excepção das suas partes comuns na propriedade horizontal, que são da responsabilidade do administrador do condomínio, no referente à manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio aprovadas e a execução das medidas de auto-protecção que lhes são aplicáveis.
• Para as restantes utilizações-tipo, os proprietários, no caso dos edifícios ou recintos estarem na sua posse, os responsáveis pela exploração dos edifícios ou do recintos, e as entidades gestoras, no caso de edifícios ou recintos que disponham de espaços comuns, espaços partilhados ou serviços colectivos, no referente à manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio aprovadas e a execução das medidas de auto-protecção que lhes são aplicáveis.
  

 

A concretização destas responsabilidades é efectuada no Capítulo IV do Regime Jurídico de Segurança contra Incêndio em Edifícios, através da definição do processo contra-ordenacional aplicável à segurança contra incêndios em edifícios ressalvado supra.

Pode ser efectuado denuncia à ANEPC ou mesmo à Câmara Municipal, quando o edifício se inclua na 1ª categoria de risco de incêndio.