Dimana do nº 1 do art. 1435º do CC que "O administrador é eleito e exonerado pela assembleia" e do nº 2 que "Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos".
O art. 1435º-A, na 1ª parte do seu nº 1 determina que se a assembleia dos condóminos não eleger o administrador e e enquanto não houver uma nomeação judicial, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, e a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem ou permilagem do capital investido.
Importa pois daqui, ressalvar:
i) se o administrador não for eleito (pela assembleia) ou nomeado (pelo tribunal) não existe uma vacatura do cargo executivo;
ii) porquanto, as funções executivas serão obrigatoriamente desempenhadas por um administrador, porém, a título provisório;
iii) sendo exercido pelo condómino cuja fracção ou fracções detenha(m) maior % ou ‰. Se um condómino (ou o construtor, promotor, investidor, etc.) possuir mais de uma fracção, somam-se as respectivas percentagens ou permilagens.
Contudo, atenta a 2º parte do citado preceito, só assim não será se outro condómino houver manifestado a vontade de exercer o cargo (também provisoriamente, sublinhe-se) e contanto comunique esse desiderato aos demais condóminos.
No entanto, se ninguém se voluntariar e se houver mais do que um condómino em igualdade de circunstâncias, isto é, com as mesmas percentagens ou permilagens, dimana do nº 2 que as funções executivas recaem sobre o condómino a que corresponder a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante na CRP.
Para que este administrador provisório deixe de o ser, terá que convocar uma assembleia electiva e se não lograr melhor fortuna, seja porque não houve quórum, seja porque ninguém quis, terá que recorrer à via judicial para obter a nomeação de um administrador.
Importa ressalvar que o pedido de nomeação judicial de um administrador em propriedade horizontal tem como causa de pedir a inexistência de um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia, por manifesta falta de quórum, seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador.
Nesta factualidade, não sendo alegados tais factos essenciais, a petição inicial é considerada inepta quanto a esse pedido. E nada indicando que ocorre uma tal situação de facto, sempre faltará o interesse em agir.
O processo
O processo adequado a tal nomeação judicial de administrador de condomínio é o previsto no art. 1428º do CPC. Trata-se de um processo de jurisdição voluntária, cuja tramitação é completamente distinta da do procedimento cautelar comum (cfr. art. 384º a 388º do CPC), pelo que não será possível aproveitar a tramitação desta providência para obter a nomeação de administrador tida em vista no art. 1435º nº 2 do CC (cfr. art. 199º do CPC).
Porém, eventualmente um ou mais condóminos podem julgar necessária a nomeação de um administrador do condomínio com fundamentos e nos termos próprios do procedimento cautelar comum, ou seja, a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de lhes causar lesão grave e dificilmente reparável (art. 381º nº s 1 e 2 e 387º n. 1 do CPC).
O art. 381º, nº 1, do CPC dispõe que «sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem, antes de proferida decisão de mérito, cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, pode requerer a providência, conservatória ou antecipatória do efeito daquela decisão, concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado».
O nº 1 do art. 387.º explicita que «a providência é decretada desde que haja probabilidade séria da existência do direito e se mostre suficientemente fundado o receio da sua lesão».
A decretação da providência pressupõe, pois, que se verifique a “probabilidade séria da existência do direito invocado” e “fundado receio de que outrem, antes da acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito”. Além disso, a providência requerida deverá ser adequada à salvaguarda do direito invocado.
O procedimento cautelar é sempre dependência da causa que tenha por fundamento o direito acautelado (nº 1 do art.o 383º do CPC).
O objecto do processo deve ser considerado bilateralmente, nele participando o pedido e a causa de pedir, esta não só para delimitar a matéria de facto a considerar pelo juiz, mas também para possibilitar a correspondência da individualização do objeto do processo com a fundamentação do objecto da sentença
A causa de pedir consiste no facto jurídico concreto ou no complexo de factos jurídicos concretos, realmente ocorridos, participantes, portanto, da relação material controvertida invocada pelo autor na petição inicial, dos quais procede o efeito jurídico pretendido, a pretensão por si deduzida em juízo.
Nesta, o condómino, ou condóminos devem indicar a pessoa a nomear. Ou seja, não compete ao juiz procurar e nomear um administrador. Este ónus impende sobre quem pretende a nomeação judicial do administrador. Nesta conformidade, devem os interessados indicar o nome ou identificação social da pessoa (singular ou colectiva) que reputem idónea (e que previamente contactada, haja aceite a sua indicação), competindo então ao juiz efectuar a nomeação, a qual, almofadada em competente sentença, vinculará todos os demais condóminos.
