Aprovação das actas

A lei é omissa quanto ao momento em que se deve proceder à feitura da acta da reunião. Do nº 1 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10, apenas resulta que "São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes".

Desta sorte, não sendo possível lavrar a acta no termo da respectiva reunião, os condóminos podem conferir um voto de confiança ao presidente da MAG para que esta possa proceder posteriormente ao devido acto.

Contudo, as actas, com um resumo do texto das deliberações mais importantes podem ser aprovadas em minutas, no final das reuniões, desde que tal seja deliberado pela maioria dos membros presentes, sendo assinadas, após aprovação.

Importa contudo salientar que as deliberações dos condóminos só adquirem eficácia depois de aprovadas e assinadas as respectivas actas ou depois de assinadas as minutas, nos termos do número anterior.

Os condóminos podem fazer constar da acta o seu voto de vencido e as razões que o justifiquem, bem como referir a sua desconformidade ao que dela conste, no entanto a simples aprovação por maioria significa de modo inequívoco que quem a aprova, considera falsos ou, pelo menos, irrelevantes, os fundamentos dessa discordância.

Não participam na aprovação das actas os condóminos que não tenham estado presentes nas reuniões a que elas respeitam, excepto se a sua intervenção for necessária, podendo neste caso, o seu silêncio valer como assentimento do que se ouver deliberado..

Devidamente subscritas e validadas nos presentes termos, as actas ficarão à guarda do administrador, que as comunicará obrigatoriamente aos ausentes, no prazo de 30 dias, contados da data da realização da AG, por carta registada com aviso de recepção (vide art. 1432º do CC) ou entrega em mão com assinatura de competente protocolo de recepção, e distribuirá cópias por quem as solicitar.

Uma vez aprovadas e exaradas em acta, as deliberações da assembleia representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, tendo participado, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para aqueles que ingressem no condomínio após a sua aprovação.

As partes próprias

A PH representa uma derrogação ao princípio superfícies solo cedit, porquanto, em face do regime geral do direito de propriedade sobre os imóveis, qualquer edifício incorporado no solo só pode ser objecto de um único direito de domínio - direito esse que abrangerá toda a construção, o solo em que esta assente e os terrenos que lhe sirvam de logradouro (cfr. art. 204º, nº 2 do CC). 

O conceito de "edifício" tem uma importância nuclear, nomeadamente a propósito da aplicação de duas das suas normas: a do art. 1430º do CC, que determina que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador e a do art. 1438º-A do CC que permite a aplicação do regime da administração das partes comuns a conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si.

Para Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, art. 204º, pág. 195, 3, o "edifício incorporado é aquele que se encontra ligado ou unido ao solo, fixado nele com carácter de permanência, por alicerces, colunas, estacas ou qualquer outro meio. A lei não diz o que deve entender-se por edifício, tratando-se de uma noção fundamentalmente pré-jurídica. 

Edifício é uma construção que pode servir para fins diversos (habitação, actividades comerciais, industriais ou serviços, arrecadações, armazéns de produtos, etc.), constituída necessariamente por paredes que delimitam o solo e o espaço por todos os lados, por uma cobertura superior (telhado ou terraço), normalmente por paredes divisórias interiores e podendo ter um ou vários pisos. Nem sempre, porém, a toda a construção com estes requisitos corresponde, juridicamente, um prédio urbano. 

Se a uma casa principal estão anexas construções de carácter secundário (casa do porteiro, garagem, dependência para arrecadação, galinheiro, etc.), deve entender-se que estamos perante um único prédio urbano, não obstante a pluralidade de construções que o integram" (com sublinhados meus).

Na prática, porém, podem deparar-se situações em que se torna difícil concluir se determinado conjunto imobiliário constituiu um único edifício (e, portanto, um único prédio urbano) ou vários. Deve entender-se que se está  perante uma unidade predial ou, inversamente, perante uma pluralidade, conforme o conjunto em causa apresente ou não uma unidade estrutural - unidade esta que se há-de aferir através dos seus elementos essenciais, designadamente através das paredes mestras, dos pilares e vigas de sustentação, da cobertura, das instalações de água, de electricidade, etc.. 

Em conformidade com o critério legal, não devem considerar-se prédios rústicos os logradouros dos prédios urbanos, como os jardins, pátios ou quintais. Também não cabem no conceito legal de prédio urbano as construções que, tendo embora autonomia económica, não constituem um edifício no sentido indicado.

Por exemplo, uma piscina, para Menezes Cordeiro, Direitos Reais, Lex, 1993, pág. 197, prédio é uma porção delimitada de solo, com as construções que eventualmente sobre ele existam. Segundo Rodrigues Pardal/Dias da Fonseca, Da propriedade horizontal no Código Civil e legislação complementar, Coimbra Editora, Coimbra, 1988, pág. 47, por edifício entende-se apenas a construção que limita o solo por todos os lados, incluíndo o espaço aéreo. Tem de estar ligado, unido ou fixado ao solo, directa ou indirectamente, por alicerces ou por colunas. Assim, não são edifícios: os muros, as cercas, as colunas, as estátuas, as pontes, os pelourinhos, os poços, os açides, os reservatórios. os aquedutos, etc..

Juridicamente, a fracção autónoma é uma coisa, embora, materialmente, faça parte de outra coisa maior (o edifício). O art. 202º define como coisa tudo o que pode ser objecto de relações jurídicas. Esta definição não tem deixado de sofrer críticas por parte da doutrina. Para Orlando de Carvalho, Teoria Geral do Direito Civil, Centelha, Coimbra, 1981, pág. 116 e ss., o objecto da relação jurídica é necessariamente um bem (bem é tudo o que é apto a satisfazer necessidades) económico (bem escasso), porque só um bem assim suscita conflitos de interesse. Os bens podem ser não coisificáveis (pessoas, prestações e situações económicas não autónomas) ou coisificáveis (coisas, direitos coisificados). Coisa é todo o bem do mundo externo, sensível ou insensível, com a suficiente individualidade e economicidade para ter o estatuto permanente de objecto de direitos.

Nas palavras de Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil anotado, Vol. I, anot. ao art. 202º, pág. 193, 3, "o conceito jurídico de coisa não se confunde com o conceito filosófico, nem com o conceito físico ou naturalístico. Um andar ou apartamento, por exemplo, não é uma coisa neste último sentido, e todavia, pode sê-lo em sede jurídica, conforme decorre do instituto da propriedade horizontal". Embora a lei não o diga expressamente, devem considerar-se também coisas imóveis as fracções autónomas de um prédio urbano, quando objecto de propriedade horizontal (cfr. Henrique Mesquita, A propriedade horizontal no código civil português, RDES, ano XXIII, nº 1-4 (1976), pág. 113 e 114. 

Em sentido diferente, Oliveira Ascensão, Direito Civil, Reais, Coimbra Editora, Coimbra, 1993, pág. 463 e 637, considera que o objecto da propriedade horizontal "é parte de uma coisa autónoma, pois autónomo é o prédio e não o andar". A PH é um direito a uma parte da coisa; cada andar forma autonomamente um objecto de direitos, impondo-se pois o reconhecimento da existência de direitos a partes da coisa. Seguem-no, Luís Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, Lisboa, 1995, pág. 556 e Armindo Ribeiro Mendes, A propriedade horizontal no Código Civil de 1966, ROA, 1970, ano 30, pág. 64.

A fracção autónoma identifica-se com a parte própria, ou seja, com a parte do edifício objecto de propriedade exclusiva. Neste sentido, o Ac. da Relação de Évora, de 14/3/1996: "Constando do título aquisitivo de uma fracção autónoma de prédio constituído em propriedade horizontal que esta é constituída por um apartamento sito em determinado andar e por um lugar de estacionamento sito no rés-do-chão, este estacionamento, faz parte da fracção referida". Define-se assim a fracção autónoma como um todo unitário, que é mais do que o lugar destinado a habitação ou a outro fim. Uma fracção autónoma pode ser composta, por exemplo, por um apartamento com garagem e arrecadação.